실거주 안 해도 거주 인정? 상생임대주택 특례 활용 방법

상생 임대 특례 거주주택 비과세

상생임대주택 특례와 거주 주택 비과세, 중복 가능할까?

 

주택 수 계산은 세법 기준으로

양도소득세 계산 시 주택 수는 구청 등록과 관계없이 세법 기준으로 판단합니다. 임대사업자로 등록해도 보유 주택 수에 포함됩니다.

 

그렇다면 거주 주택 비과세는 어떻게 받을까?

3주택자가 두 채를 임대 등록하고 요건을 충족하면 나머지 한 채에 대해 거주 주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

💡 거주 주택 비과세 핵심 요건
- 2년 이상 거주
- 주택 수 제한 요건 충족
- 특례 적용 시, 상생임대 계약으로 '거주 인정' 가능

상생임대주택 특례란?

실제 거주하지 않아도 임대 조건을 만족하면 '거주한 것'으로 인정하는 제도입니다. 거주요건이 있는 주택에 한해 적용되며, 양도세 비과세 판단 시 큰 도움이 됩니다.

 

2025년 기준 적용 요건 정리

• 취득 후 체결된 종전 임대차 계약 존재
• 해당 계약이 1년 6개월 이상 유지
• 상생임대차 계약 체결 (5% 이내 임대료 인상)
• 계약 기간: 2021년 12월 20일 ~ 2026년 12월 31일

※ 주의:
상생임대차 계약은 임대료 인상률 5% 이내 조건이 핵심입니다. 요건 불충족 시 비과세 인정되지 않으며, 계약 시점과 기간도 매우 중요합니다.

임대사업자 등록 여부와 관계 있을까?

임대사업자 등록만으로는 주택 수에서 제외되지 않습니다. 하지만 임대 조건을 충족하고 임대 기간을 채운 경우, 거주 주택 비과세나 1가구 1주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

 

① 상생임대특례와 거주 비과세, 함께 적용 가능

상생임대주택 특례를 활용하면 실거주 요건 없이도 거주 주택 비과세가 가능합니다. 두 제도는 배타적이지 않으며, 조건만 충족하면 **동시 적용**이 가능합니다.

② 요건 충족 여부가 핵심

제도 활용 전에 반드시 확인해야 할 것은 임대차 계약 시점, 계약 기간, 임대료 인상률입니다. 이 중 한 가지라도 충족하지 못하면 비과세 적용이 어려워집니다.

③ 특례 적용 기한은 2026년까지

2025년 발표된 경제정책 방향에 따라 상생임대차 계약 적용 기한이 2026년 12월 31일까지 연장됩니다. 이 시기 내에 계약을 체결해야 특례를 적용받을 수 있습니다.

 실거주 못해도 비과세 받을 수 있는 방법

3주택 이상이라도 조건만 충족하면 실거주 요건 없이도 비과세를 받을 수 있습니다. 2025년 현재, 상생임대차 계약만 잘 준비하면 절세가 가능합니다.

 

 

---

 

관련 글: 임대 사업자 등록했던 주택 매도 시 양도소득세

임대 사업자 등록했던 주택 매도 시 양도소득세

 

관련  글: 장기 임대 주택 세금 공제/감면 세부 사항 체크

장기 임대 주택 세금 공제/감면 세부 사항 체크

 

관련 글: 10가지 사례로 본 부동산 양도세 (비과세 기준 및 양도 기한)

일시적 2주택/다주택자 필독, 6가지 사례로 절세 전략 세우기