상속세 부담될 때는 '연부 연납' / 양도소득세 절세

상속세 연부연납

상속세 부담될 때 '연부연납' 

- 증여나 상속을 받으면 10%부터 최대 50%까지 세금을 내야 한다. 당장 재산의 현금화가 어려워서 일시에 상속/증여세를 납부하기 힘든 상황에서 기한 유예의 편익이라도 얻기 위해 활용할 수 있는 것이 연부연납 제도다. 납세자의 담세능력 여부와는 무관하게 신청이 가능하며, 상속의 경우 상속인 전부가 함께 신청하는 것이 원칙이다. 

 

연부 연납 이란 

 

- 연부연납은 납부할 상속/증여세액이 2000만원이 넘으면 증여는 최대 5년, 상속은 최대 10년까지 신청이 가능하다. 원래 납부기한에 1회 납부하는 것에 이어서 이후 매년 연부연납하는 것까지 하면 증여는 최대 6번, 상속은 최대 11번으로 나눠 낼 수 있다. 회당 납부세액은 1000만 원을 초과해야 한다. 

 

가업상속공제를 적용한 상속세는 최대 20년, 가업승계 증여세과세특례를 적용한 증여세는 최대 15년까지 신청할 수 있다. 연부연납 시에는 회차마다 남은 납부세액에 대해 이자 개념으로 가산금을 내야 한다. 연부연납 가산금은 매년 납부 시 정부가 정하는 이자율로 결정되는데, 작년 3월 개정으로 현재는 연 3.5%가 적용된다. 

 

또 연부연납은 과세관청의 허가 사항으로 가산금을 포함한 연부연납세액의 110%/120%에 상당하는 납세담보를 제공해야 하는데, 납세보증보험증권, 부동산 등으로 가능하다. 납세 담보로 제공한 부동산을 매각하면 남은 세금을 일시납해야 할 수 있으므로 자금 유동성을 반드시 고려해야 한다. 

 

 

연부연납 중에 일시납을 원한다면 과세관청의 허가를 얻으면 가능하다. 

상속세 분할 납부

- 연부연납과는 다른 개념인 분납(분할납부)은 납부할 세액이 1000만원이 넘으면 원래 상속/증여세 납부기한 이후 두 달 이내까지 1000만 원 초과액을 나눠 낼 수 있는 제도다. 분납은 가산금이나 과세관청의 허가 및 담보 제공이 필요 없고 상속/증여세 신고기한 내에 신고서상 분납 금액을 기재하면 적용이 가능하다. 

 

분납과 연부연납은 중복 신청할 수 없는 만큼 증여/상속자의 형편에 맞게 선택하는 게 좋다. 

 

상속 주택 양도소득세

 

- 주택 양도소득세는 세금 전문가조차 힘들어할 정도로 복잡하다. 한 끗 차이로 비과세 혜택을 적용받지 못하는 경우가 수두룩 하다. '양포자'(양도소득세 계산을 포기한 사람)라는 신조어가 등장한 것도 이런 이유에서다. 1 가구 1 주택 비과세를 적용받지 못한 몇 가지 사례를 중심으로 양도세 주의사항을 정리했다. 

상속주택 양도 시 주의사항

- 기본적으로 주택을 매도할 대 내는 양도세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에서 보유 및 거주기간에 따른 장기보유특별공제를 차감해 계산한다. 1가구가 국내에서 1 주택을 2년 이상 보유하고 있다가 처분하면 실수요 목적이 있다고 인정돼서 양도가액 12억까지는 양도세를 내지 않는다. 

 

2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때는 2년 이상 거주해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다는 조건이 추가된다. 양도세를 줄이기 위한 대표적인 방법은 장기보유 특별공제를 활용하는 것이다. 1 가구 1 주택자가 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우, 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%(10년 이상 보유 및 거주) 공제율을 적용받을 수 있다. 

 

 

- 상속받은 주택의 보유 및 거주기간을 계산할 때는 주의해야 할 점이 있다. 주택을 취득한 동일가구원이 사망하기 전까지 보유/거주한 기간은 제외하고, 주택을 물려받은 이후 보유/거주한 기간만 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있다. 예를 들어 A씨가 동일가구인 부친의 사망으로 15억짜리 주택을 상속받았다고 했을 때,

 

이 주택은 부친이 2013년 10월 취득해 6년 6개월간 A 씨와 함께 살던 곳이다. 2020년 4월 A 씨는 부친의 사망으로 주택을 상속받은 뒤 3년 6개월간 거주하다가 2023년 10월 20억 원에 팔았다. 이때 A 씨는 부친이 주택을 취득한 시점부터 자신이 양도한 시점까지의 기간(10년)에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있다고 봤지만 

 

실제로는 A씨가 주택을 상속받아 보유/거주한 기간(3년 6개월)만 해당된다는 국세청 통보를 받았다. 그 결과 80%(10년 이상 보유 40%+10년 이상 거주 40%)를 적용받을 것으로 예상했던 장기보유특별공제율은 24%(3년 이상 보유 12%+3년 이상 거주 12%)로 줄어들었다. 

 

양도세도 예상 납부세액(400만원)보다 9배 많은 3600만 원을 내게 됐다. 

주거용 오피스텔은 증빙자료 챙겨야

- 2년 이상 보유 의무를 지키지 않아도 1가구 1 주택 비과세 혜택을 주는 경우도 있다. 다른 지역으로 직장을 옮겨 어쩔 수 없이 이사해야 할 경우 기존 1 주택을 양도할 때 1년 이상만 거주했어도 비과세를 적용받을 수 있다. 여기서 주의할 점은, 직장 문제로 이사한 가구원뿐 아니라 나머지 가구원도 함께 주거지를 이전해야 비과세 요건을 충족한다는 점이다. 

 

주거지를 이전하지 못한 가구원이 취학, 근무상 형편 등의 부득이한 사유가 있다면 함께 주거지를 이전하지 않아도 비과세 적용이 가능하다.

 

 

- 업무용으로 쓰던 오피스텔을 주거용으로 사용하다 양도할 때도 주의가 필요하다. 국세청에 따르면 B씨는 2018년 2월 오피스텔을 4억 원에 취득해 업무용으로 사용하다가 2023년 2월부터 주거용으로 사용했고, 2024년 2월 이 오피스텔을 8억 원에 팔았다. A 씨는 오피스텔 외에 다른 주택이 없어 양도 시점에 1 가구 1 주택 비과세를 적용해 신고했다. 

 

하지만 주택이 아닌 건물을 주거용으로 사용한 경우에는 주거용으로 사용한 날(또는 주택으로 용도변경한 날)부터 주택 보유기간을 계산해 1가구 1 주택 비과세 특례 여부를 판단한다는 점을 기억해야 한다. A씨는 보유 요건(2년 이상)을 충족하지 못해 1 가구 1 주택 비과세를 적용받지 못했다. 

 

주거용으로 사용하는 경우 내부 사진, 관리비 내역 등 실제 사용용도를 확인할 수 있는 증빙자료를 미리 준비하는 게 좋다. 

 

 

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