양도소득세 공제 필요경비 인정항목 범위

양도소득세 필요경비

양도소득세와 필요경비

- 양도소득세를 계산할 때는 각종 금액을 공제한다. 그중 하나가 자본적 지출과 필요경비이다. 이 둘은 엄밀히 따지면 차이가 있지만, 실질적으로는 흔히 '필요경비'로 통합해서 말하는 경우가 많다. 필요경비를 활용해서 양도소득세를 절약하는 방법 중 신고할 때 투입되었던 필요경비를 최대한 많이 포함시켜서 공제 금액을 늘리는 것이다. 

 

단, 어떤 것이 필요경비로 인정되고, 인정되지 않는지를 정확히 아는 것이 중요하다. 

1. 양도소득세 필요경비란?

 

기본적인 양도소득세 계산 구조

[양도가액 - 취득가액 - 필요경비(인테리어, 리모델링, 중개수수료 등) - 장기보유특별공제] X 세율 - 소득공제 
= 양도소득세 납부액

※ 취득세, 등록세 등은 취득가액에 가산되는 항목이다. 

1) 필요경비 란?

- 필요경비는 양도소득세 산정할 때 양도가액을 낮춰주는 요소 중 하나다. 흔히 부동산 중개수수료, 세무수수료, 주택의 가치를 올리는 지출액(자본적 지출) 등을 의미한다. 양도소득세 산정할 때 대부분 기간 소요로 인해서 주택 매입 당시, 주택 매입 후 보유 당시 주택 관련 지출증빙을 분실하는 경우가 많다. 

 

필요경비에 대한 지출증빙만 제대로 보관만 해놓아도 양도소득세가 일부 절세가 가능하다. 분실하지 말고 잘 챙겨둬야 한다. 

2) 인정되는 필요경비

- 주택 매입 후 리모델링, 인테리어 공사 등을 진행할 때 발생한 경비들 중 세법에서 정한 '자본적 지출'에 해당하는 경우에 한해서 필요경비가 인정될 수 있다. 자본적 지출이란, '주택 내용연수의 연장, 주택가치의 상승의 원인이 되는 지출'을 의미한다.

 

반대 의미로는 '수익적 지출'이라는 용어가 있는데, 주택의 유지보수를 위해 지출되는 비용을 말하며, 주택 가치의 상승과는 큰 관련이 없는 지출을 의미한다. 요즘 구축 아파트 입주 후 리모델링 해서 거주하는 경우가 많은데 인테리어, 리모델링은 추후에 양도 시 양도가액을 높여주는 역할을 하는 것은 분명하다. 그러나 올라간 값어치 만큼 리모델링 비용이 양도가액에서 차감되는 것은 아니기 때문에 주의해야 한다. 

 

세법상 구체적인 자본적 지출 항목 

1. 용도변경을 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등 피난시설 등의 설치
4. 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 개량, 확장, 증설 등 위 4가지와 유사한 성질의 것 

- 매우 포괄적으로 자본적 지출의 범위를 규정하고 있다. 따라서 인정되는 필요경비에 대해 조세불복, 소송 등 다양한 방면으로 국세청과 다툼을 하는 경우가 많다. 

 

유권해석, 판례 등에서 인정되었던 필요경비 

1. 취득세, 등록세

2. 법무사 수수료, 공인중개사 수수료

3. 세무사 세무신고 수수료

4. 샷시설치, 발코니, 방 확장, 주방 확장 등 공사비용

5. 토지 초과이득세 및 개발, 재개발 부담금

6. 상하수도 배관공사 

7. 난방시설 교체비용 (보일러 등)

8. 소유권 확보, 소송비용, 화해비용, 근저당권 인수비용

9. 장기할부조건 연부이자

10. 경매, 공매로 취득시 유치권 변제금액

11. 건축허가취소의 행정소송비용

12. 사해행위소송 등 국가에 지급한 화해비용

13. 경락대금에 불포함된 대항력 있는 전세보증금

14. 토지이용의 편의를 위한 장애 철거비용(불법건축물 철거비용, 묘지 이장비 등)

15. 부동산 매각 광고비 

16. 대신 지급한 전매도인의 양도소득세

17. 취득시 부담한 부가가치세 

18. 양수인이 부담한 양도자의 관리비 연체료 등

19. 건물의 용도변경, 대수선 공사비용

20. 매입한 채권 매각 차 손액

※ 이 외에도 다양한 인정액이 존재하지만, 대다수의 상황에서 발생하는 주요 경비만 이 정도가 된다. 잘 챙겨서 양도소득세 산정 시 지출 증빙 서류를 첨부하면 절세가 가능하다. 단, 증빙 서류가 있어야 한다.  적격 증빙으로는 세금계산서, 계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 등이 있다. 

3) 인정되지 않는 필요경비 (수익적 지출)

1. 벽지, 장판 교체비용

2. 싱크대, 주방기구 교체비용

3. 옥상방수 공사비용

4. 화장실 변기 공사비, 타일 교체비용

5. 페인트칠, 방수 공사비

6. 보일러 수리비용

7. 외벽 도색비용

8. 경매로 취득 시 기존 임차인 명도비용

9. 기존 임차인 퇴거 보상비용

10. 대출금 지급이자 

11. 고가의 샹들리에 등의 구입비용

12. 경락대금에 불포함된 대항력 없는 전세보증금

13. 장기할부조건 연체이자

14. 매매계약 해약에 따른 위약금

15. 취득세 납부지연 가산세

16. 수목 재배 비용

17. 주택청약예금 이자상당액

18. 경매 낙찰금 지연에 따른 이자 

 

- 부동산 취득, 보유 관련 수익적 지출 항목으로 양도소득세 산정 시에 인정되지 않는 필요경비다. 특히, 1~6번 내용에 대해서는 주택 매입 후 지출하고, 양도할 때 경비처리로 양도세 절세가 가능한 것이라고 아는 경우가 많은데, 결론적으로 해당되지 않는다.

 

따라서 본인의 판단으로 인정된다고 생각해서 양도소득세 산정시 산입 하는 경우 추후 세금 추징이 발생할 수 있다. 

3) 주의사항

- 양도세 필요경비는 해마다 변하고, 이것을 판단하는 국세청 조사관들마다 의견이 다르다. 발생한 사실관계에 따라 적용범위가 달라질 수 있기 때문에 주의해야 한다. 또 부동산은 매수 후 매도까지 오랜 기간이 지나는 경우가 많아서 취득 시에 받은 영수증을 분실하는 경우가 많다. 

 

그러므로 취득가액과 필요경비에 해당하는 사항을 미리 알아두고, 필요한 서류를 잘 보관해 두면, 양도세 절세에 도움이 된다. 

 

 

 

 

 

 

 

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