주택 정비 사업 '분담금' 이란?
- 분담금이란, 조합원이 사업 계획에 따라 분양을 받기 위해 부담해야 하는 금액이다. (사업성 악화 등의 이유로 기존 분담금에 비해 추가로 더 내야 하는 '추가 분담금'과는 다르다)
관리 처분 계획이 나오기 전 '분담금' 계산은?
- 관리 처분 계획이 나오기 전에는, '분담금 = 조합원 건축 원가 - 일반 분양 기여 금액 '으로 계산한다. 조합원 건축원 가는 순수 건축비 + 기타 사업비로 구성되고, '일반 분양 기여 금액'은 대지지분 평당 일반분양 수익 X 일반분양 기여 대지지분으로 구성된다.
1) 조합원 건축 원가 계산
- 조합원 건축원가 = 순수 건축비 (평당 시공비 + 계약 면적) + 기타 사업비 (기준 평형의 순수 건축비 X 0.33). 기타 사업비는 통상적으로 총사업비의 32.92%에 해당한다. 그래서 3.3%로 계산.
2) 일반 분양 기여금액 계산
- 일반 분양 기여금액 = 대지지분 평당 일반 분양 수익 X 일반 분양 기여 대지지분
1_) 대지지분 평당 일반 분양 수익 계산
일반 분양수익 (일반 분양가 - 순수 건축비) ÷ 필요 대지지분 (용적률 별로 대지지분 표 참고)
2_) 일반 분양 기여 대지 지분 계산
보유 대지지분 - 기부 채납 면적 - 조합원 분양 필요 대지지분
3_) 1X2의 총액 = 일반 분양 기여 금액
관리처분 계획 '나오기 전' 분담금 계산 예시
○ 예를 들어, 대지지분 22평을 소유하고 있고, 새로 지어질 아파트의 34평형을 조합원 분양 신청했다. 기부채납 비율은 12.5% 이고, 평당 공사비는 420만 원이다. 34평형 계약 면적은 55평이며, 필요 대지지분은 13.25평이다. 34평의 일반분양 예상가는 6억 8,000만 원이다.
1_) 조합원 건축 원가 계산
순수 건축비 (평당 시공액 420만 X 계약 면적 55평 = 2억 3100만 원) + 기타 사업비 (기준 평형의 순수 건축비 2억 3100만 원 X 0.33 = 7,623만 원) = 3억 723만 원
2_) 일반 분양 기여 금액 계산
a. 대지지분 평당 일반분양 수익 계산
일반 분양 수익(4억 4,900만 원) ÷ 필요 대지지분(13.25평) = 약 3,388만 원
※ 일반 분양수익 = 일반분양가(6억 8.000만 원) - 순수 건축비(2억 3,100만 원)
b. 일반 분양 기여 대지지분 계산
보유 대지지분(22평) - 기부 채납 면적(2.75평, 22평의 12.5%) - 조합원 분양 필요 대지지분(13.25평) = 6평
총 일반 분양 기여 금액?
대지지분 평당 일반분양 수익(3,388만 원) X 일반분양 기여 대지지분(6평) = 2억 328만 원
○ 총 부담해야 할 분담금은?
조합원 건축원가(3억 723만 원) - 일반분양 기여 금액(2억 328만 원) = 약 1억 395만 원
관리처분 계획이 나온 이후의 분담금 계산
- 관리 처분 계획이 나온 이후 '분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액 '으로 계산한다. 사업 전후 자산 평가액과 총사업비를 알면 쉽게 계산할 수 있다.
1) 관리 처분 계획
- 재개발/건축 시행 후에 분양되는 대지, 건축시설 등을 합리적으로 배분하기 위해 수립되는 계획이다. 재건축된 건물이나 조성된 토지에 대한 조합원별 지분 비율과 분담금, 정산받을 금액 등을 정한다.
2) 권리가액
- 조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치로, 감정평가액에 비례율을 곱해서 구한다.
3) 비례율
- 정비 사업성을 나타내는 지표로, 통상 100% 보다 높으면 사업성이 좋다고 분류할 수 있다. [(종후 자산평가액 - 총 사업비) ÷ 종전 자산평가액]으로 계산한다.
○ 예를 들어, 대지지분 22평을 소유하고 있고, 새로 지어질 아파트의 34평형을 조합원 분양 신청했다. 밑에 조건과 같다면, 낼 분담은?
| 항목 | 내용 | 세부 내용 |
| 분양신청 조합원 분양가 |
680,000,000원(6억8천) | 신청 평형: 34평형 |
| 감정 평가액 | 320,000,000원 (3억2천) | 기존 보유 아파트: 22평형 |
| 비례율 | 120% | {(종후 자산평가액 - 총 사업비) ÷ 종전 자산평가액} X 120% |
- 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액= (6억 8천 - 3억 6천만 원) = 조합원 분양가 - (감정평가액 X 비례율) = 3억 2천
'분담금'과 '추가 분담금'의 차이
- 관리처분계획에 의해 정해졌던 분담금이 사업 추진 지연, 물가 상승으로 인해 건축비 추가, 이자 등의 금융 비용 상승, 일반 분양 목표치 미달성 등의 이유로 처음과 다르게 늘어날 수 있다. 이렇게 추가로 조합원 개개인이 더 부담해야 하는 금액을 추가 분담금이라고 한다.
- 반대로, 비례율과 권리가액이 높아지거나, 예상 일반분양가보다 더 높은 가격으로 일반 분양을 하게 되면, 사업 수익이 좋아져서 분담금이 줄어들거나, 환급금을 받게 되는 경우도 생긴다.
계약 면적과 분담금의 관계
- 계약면적(기타 공용면적)에 대한 건축비는 건축 원가에 포함돼서, 조합원 분담금 계산에 반영되므로, 일반적으로 기타 공용 면적이 커질수록, 분담금도 늘어난다. 분담금이 늘어서 부담스러울 수 있지만, 나쁜 것만은 아니다. 편의 시설로 기타 공용 면적이 넓어진 것이라면, 아파트의 가치를 높이는 요소가 될 수도 있다.
- 일반 분양이 높은 가격에 잘 이뤄지는 곳이라면, 기타 공용 면적이 크더라도, 조합원 분담금이 줄어들 수도 있다.
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