오래 된 꼬마 빌딩 부가세 절세 방법

꼬마빌딩 부가세

노후된 꼬마빌딩 팔 때 부가세 절세

- 부가세는 건물에 대해서만 부과되기 때문에 산정의 핵심은, 토지 건물 비율을 안분하는 데 있다. 부가가치세법 제29조 제9항에 따르면 토지와 건물에 대해 각각 합의된 실거래 가격이 있는 경우 이를 적용한다. 단, 토지 건물 가액 구분이 불분명하거나 구분한 실거래 가격이 아래의 안분 계산 방법으로 산정한 금액과 30% 이상 차이가 나는 때에는 안분 계산한 금액이 우선하게 된다. 

안분 계산 방법

 

1) 토지 건물의 감정평가 금액이 각각 있는 경우 감정 평가 금액을 기준으로 한다. 
2) 감정평가 금액이 없다면 건물은 기준시가, 토지는 개별공시지가를 기준으로해 안분 비율을 도출한다.(부가가치세법 시행령 제64조)

 

- 주의해야 할 점은, 기준시가로 안분했는데 중간에 감정평가가 이뤄지는 경우다. 부가가치세법 시행령 64조 1항에 따르면 공급 시기가 속하는 과세 기간의 과세 개시일부터 종료일 안에 감정평가액이 있으면 감정평가액이 우선한다. 부가가치세법상 과세기간은 1월 1~6월 30일, 7월 1일~12월 31일로 각 6개월 단위이며, 

 

건물 거래의 경우 실제 사용할 수 있는 날, 즉 잔금일을 건물의 공급시기로 본다. 예를 들어 잔금이 2024년 4월 1일인 상가건물에 대해 2023년 7월 1일부터 2024년 6월 30일 사이에 감정평가액이 존재하는 경우, 감정평가액이 기준시가에 우선 적용된다.   

안분 계산이 문제가 되는 경우

 

- 매도인이 이전에 감정평가를 받은 이력이 있거나 기준시가로 안분했다가 매수인이 추후에 대출받으면서 감정평가를 받는 경우, 안분한 금액이 감정평가액을 기준으로 안분하는 금액의 30% 이상 차이가 나는 경우 문제가 될 수 있다. 따라서 매도인이 감정평가를 받은 내용을 매수 전에 확인하고, 매수인이 대출받을 계획이 있다면,

 

미리 알려서 감정평가액을 기준으로 안분한 금액의 30% 이내로 계산됐는지 파악한 뒤 부가세를 신고해야 한다. 

꼬마 빌딩 부가세 절세 방법

- 더 적극적으로 절세하고자 한다면 미리 감정평가를 받는 것이 도움이 된다. 감정평가를 받는다면 기준시가로 토지 건물 비율을 산정할 때보다 토지가액 비율이 높아지고, 부가세 과세 대상인 건물의 과세표준이 줄어들어 부가세가 줄어들 가능성이 있기 때문이다. 

 

보통 개별 공시지가는 토지 시세의 60~70%로 형성되어 있으며 서울 지역은 토지 시세가 개별 공시지가의 2~3배가 되는 곳도 있다. 이처럼 개별 공시지가로 상정한 가액이 현실을 반영하기 어려울 때는 감정평가를 거쳐 조정이 가능하다. 감정 평가를 받아 토지 가치를 높이고 감정 평가액 기준 안분액의 30% 내에서 토지와 건물의 거래액을 유리한 방향으로 정한다면 더욱 그 효과가 크다. 

 

 

- 특히 매입자가 간이과세자나 면세사업자라면 부가세를 환급받을 수 없기 때문에 감정평가를 통한 절세가 도움이 될 수 있다. 건물분 부가세는 통상적으로 잔금일이 속하는 달의 다음달 25일까지 납부해야 한다. 하지만 만약 계약일로부터 잔금일까지 6개월 이상 소요되며, 중도금을 납부할 경우 중도금과 잔금 납부 시기마다 부가세를 내야 한다. 

 

 

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