노후 꼬마빌딩 팔 때 부가세 절세 감정 평가 활용 방법

꼬마빌딩 부가세

노후 꼬마빌딩 매각 시 부가세 절세 전략 (2025)

 

부가세 부담, 건물 안분이 핵심

부가가치세는 건물에 대해서만 과세되므로, 토지와 건물의 비율을 유리하게 안분하는 것이 절세의 핵심입니다. 부적절한 안분은 세무조사로 이어질 수 있으니 정확한 계산이 필요합니다.

 

1. 토지와 건물 가격 산정 기준

• 부가가치세법 제29조 제9항에 따라, 양 당사자가 합의한 토지·건물 가격이 우선
• 다만, 감정평가 등 안분금액과 30% 이상 차이나면 감정평가액이 우선 적용

Tip: 실거래가 명확하지 않다면, 반드시 감정평가 또는 기준시가/공시지가 기준 안분 방식에 따라야 합니다.

2. 안분 계산 기준 (시행령 제64조)

• 감정평가 금액 있음 → 해당 금액 기준
• 감정평가 없음 → 건물: 기준시가, 토지: 개별공시지가로 산정
• 과세기간(6개월) 내 감정평가가 있다면 기준시가보다 감정평가액 우선

예: 잔금일이 2024년 4월 1일이라면, 2023년 7월 1일~2024년 6월 30일 내 감정평가가 유효

 

3. 안분 시 유의 상황

• 매도인이 감정평가 이력이 있는 경우
• 매수인이 대출 목적으로 감정평가 진행하는 경우
• 매수인이 간이과세자 또는 면세사업자인 경우 부가세 환급 불가

주의: 안분 비율이 감정평가 기준과 30% 이상 차이 나면 가산세 부과 위험이 있습니다.

 

부가세 줄이는 실전 전략

4. 감정평가로 유리한 비율 만들기

• 기준시가보다 감정평가액이 높으면 토지 비율 증가
• 토지 비율 ↑ → 건물 비율 ↓ → 부가세 부담 ↓
• 서울 등지의 개별공시지가 반영률이 낮기 때문에 감정평가가 효과적

5. 부가세 납부 시기

• 중도금 및 잔금 시기 별도로 부가세 납부
• 예: 2024년 6월 5일 중도금, 10월 5일 잔금 → 각각 7월 25일, 11월 25일 납부

절세 요령 정리:

• 사전에 감정평가를 받아 기준시가 대비 유리한 비율 확보
• 부가세 과세 대상인 건물 비율을 합리적으로 조정
• 매수인/매도인 모두 감정평가 여부 확인 필수
• 세무사와 상담을 통해 30% 이내 범위에서 안분 조정

 

 

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