부모에서 자녀 부동산 매도, 시가 70%는 넘겨야 안전

부모 자녀 부동산 매도

부동산 증여 시 세금 폭탄 방지 전략 - 매도가격은 시가의 70% 이상

 

가족 간 부동산 거래, '저가 양도'는 증여로 간주될 수 있습니다

2025년 3월 기준, 부동산 가격 하락으로 인해 부모가 자녀에게 부동산을 매도하려는 수요가 늘고 있습니다. 하지만 가족 간 거래는 ‘특수관계인 거래’로 간주되기 때문에 주의가 필요합니다.

자녀가 실제로 자금을 부담하더라도 시가보다 현저히 낮은 금액으로 매수하면 차액에 대해 증여세가 과세될 수 있습니다. 특히 거래가액이 시가의 70% 미만이거나 3억원 이상 낮다면 세무서에서 증여로 추정할 수 있습니다.

POINT: 자녀가 매수하는 경우, 시가의 70% 또는 3억원 중 적은 금액 이상으로 매입해야 증여세가 면제됩니다.

양도자인 부모에게도 양도세가 과세됩니다

양도하는 부모 입장에서도 주의가 필요합니다. 만약 거래가액이 시가보다 5% 이상 낮거나 3억 원 이상 낮은 경우, 실거래가가 아닌 시가 기준으로 양도세가 계산됩니다. 양도차익이 커지면서 세금 부담도 늘어날 수 있습니다.

단, 1가구 1주택 비과세 요건을 충족한 양도가액 12억 원 이하 주택이라면 시가 기준으로 계산해도 전액 비과세가 가능합니다.

양도세 vs 증여세, 어떤 전략이 유리할까?

세무 전략은 단순히 ‘증여가 유리할까, 양도가 나을까’를 넘어, 향후 매각 시점에서의 자녀의 양도소득세까지 고려해야 합니다.

• 증여: 현재 증여세 부담은 있지만 자녀의 취득가액이 높아져 향후 양도세 절세 가능
• 양도: 현재 양도세 발생하지만 증여세 없음, 단 자녀의 취득가액은 낮아짐 → 향후 양도세 증가

주의: 부모가 자녀에게 매도하면서 본인이 전세 세입자로 남는 방식은 증여로 추정될 수 있습니다. 특히 갭투자 형식은 거래 부인 및 추징 가능성이 있습니다.

세무 리스크 줄이는 체크리스트

• 매매계약서, 이체내역, 통장 거래 등은 반드시 구비
• 1년 이내 동일 부동산 거래 이력이 있다면 합산해 증여 판단
• 증여세·양도세·취득세까지 종합 시뮬레이션 필요

 

 

---

관련 글:증여세 폭탄 피하는 방법, 동일인 기준과 합산 과세 핵심 정리

증여세 폭탄 피하는 방법, 동일인 기준과 합산 과세 핵심 정리

 

관련 글:상속 주택 6개월 내 매각 시 절차와 주의 사항

상속 주택 6개월 내 매각 시 절차와 주의 사항

 

관련 글: 임대 사업자 등록했던 주택 매도 시 양도소득세

임대 사업자 등록했던 주택 매도 시 양도소득세