아파트 10억 시대 절세 방법

아파트 절세 방법

상속세 피하려고  미리 증여했다가 '가산세' 폭탄

- 상속을 받거나 재산을 물려줄 대 '남의 일'인 줄 알았던 세금을 고민하는 국민이 늘어나고 있다. 집값이 크게 오르면서 아파트 한 채를 물려받아도 상속세를 내야 하는 사람이 증가하고 있어서다. 상속세 부담을 줄이기 위해서 사전 증여를 선택하는 경우도 있는데, 자칫 무거운 가산세까지 물 수도 있어서 주의해야 한다. 

 

시세 변동이 클 경우 전문가로부터 정확한 시세를 감정평가받는 것도 효과적인 절세 방안이 될 수 있다. 

4년간 상속세 납부인원 두 배 증가

 

- KB부동산에 따르면 3월 서울의 아파트 평균 매매가격은 11억 9568만원으로 집계됐다. 서울 아파트 한 채 가격이 평균 10억 원을 웃돈다는 의미다. 상속세는 과세표준 1억원 이하 세율 10%, 5억 원 이하 20%, 10억 이하 30%, 30억 이하 40%, 30억 초과 50%의 과세 기준이 적용된다. 

 

이런 과세표준과 세율은 2000년 이후 25년간 변하지 않고 있다. 이 기간 부동산 값이 크게 오른 결과, 상속세 과세 대상자는 크게 늘었다. 

 

 

- 상속재산 과표 구간별로 따져보면 10억~20억 구간에 속한 납세자가 8510명으로 가장 많았다. 전체 상속세 납부 인원의 42.6%다. 각종 공제 제도 등을 고려하면 수도권에서 아파트 한 채를 물려받으면서 상속세를 내는 사람이 증가한 것으로 분석됐다. 

 

이런 이유 등으로 미리 절세 방안을 찾아보는 사람도 많아지고 있다. 증여세는 과표구간과 세율이 상속세와 같지만 시가를 기준으로 한다. 지금처럼 부동산 가격이 하락하는 기간에는 상속보다는 증여를 하는 게 유리할 수 있다. 증여공제가 10년 마다 다시 발생하는 것도 세금을 줄일 수 있는 요인이지만,

 

미리 부동산을 증여했다가 나중에 더 많은 세금을 내는 사람도 종종 있다.

 

미리 증여 했다가 가산세 붙는 경우

 

- 상속세법상 상속재산가액은 피상속인이 사망할 때 소유한 재산만으로 평가하지 않는다. 상속인을 기준으로 할 대 사망일 전 10년 내 증여한 재산이 있다면 이 재산도 상속재산가액에 포함된다. 과세표준이 올라가면서 세율도 같이 올라, 세 부담이 늘어난다. 

 

기존에 납부한 증여세는 기납부세액으로 공제받을 수 있다. 하지만 사전 증여를 받을 때 증여세 신고를 빠트렸다면 증여세 무신고가산세와 납부 지연 가산세를 부담해야 한다. 상속세는 세무조사 대상인 만큼 과세당국이 상속일 전 10년 치 계좌 내역을 모조리 확인한다. 

 

사전증여 시 증여세를 납부했더라도 상속세를 계산할 대 사전증여재산을 누락했다면, 상속재산가액을 줄인 채 상속세를 산정한 것으로 간주된다. 이 경우 상속세 과소신고가산세와 납부지연가산세를 더 내야 한다. 

감정평가 활용하면 집값 10% 인하 효과 

- 부동산 가격 변동폭이 클 때는 감정평가를 통해 세금을 줄일 수 있다. 보통 상속받은 아파트의 가치를 평가할 때 활용하는 방법은 '유사매매사례가액'이다. 납세자의 증여 개시일 전 6개월, 후 3개월 동안 해당 부동산과 면적/위치/용도/종목/기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 거래가액을 쓰는 것이다. 

 

상속받은 아파트와 비슷한 근처의 아파트값을 끌어다 쓴다는 의미다. 주변에 비슷한 아파트가 없거나 아파트 값 변동폭이 크다면 전문가(감정평가사)에게 부동산 감정평가를 의뢰할 수 있다. 보통 시가보다 10% 정도 자산가치를 낮출 수 있다. 감정평가사에게 지불한 수수료는 상속세에서 공제할 수 있다. 

 

단, 가격을 낮춘다고 무조건 절세에 유리한 건 아니다. 감정평가액은 미래에 해당 아파트를 팔 때 '취득가액'이 된다. 당장은 상속세가 줄어들 수 있지만 앞으로 아파트를 팔 때 내야 하는 양도소득세는 늘어날 수 있다. 

 

 

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