전세 사기 유형 8가지 | 조심해야 할 점

전세 사기 유형 별 조심해야 할 것

1. 이중계약 사기 

- 이중 계약이란, 건물 관리인이 세입자와 전세 계약을 진행하고, 집주인에게 월세로 계약했다고 얘기 후 중간에서 보증금을 먹튀 하는 경우나 월세 계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하면서 새로운 세입자와 전세 계약을 하는 형태다. 

 예방법

1) 다른 지역에서 투자 목적으로 원룸이나 오피스텔을 구매한 후 관리인에게 계약 권한을 위임하는 경우에 종종 일어난다. 

 

2) 등기부등본상 소유자와 임대인의 신분증을 대조해 일치하는지 확인하고, 가급적 임대인과 직접 만나서 계약하는 것이 좋다. 

 

3) 어쩔 수 없는 사정으로 대리인과 계약할 경우, 월세와 전세 중 어떤 계약에 위임을 주었는지 표시해달라고 요구해야 한다. 

 

4) 이사를 갈 지역에서 오래 운영한 공인중개사를 통해 계약을 진행하는 것이 좋다. 수수료가 아까워도 돈을 잃는 것보다는 낫다. 

2. 중복 계약 사기 

 

 

- 중복계약이란, 시세보다 20~30% 정도 저렴한 가격으로, 여러 세입자(2인 이상)와 계약한 후 전세 보증금을 통째로 들고 나르는 유형이다. 집주인이나 공인중개사가 이중,삼중 전세 계약을 해서 여러 명의 피해가 발생하는 경우로 서류 검토를 확실하게 하더라도 피해자가 될 수 있다. 

중복 계약 예방법

1) 중복 계약 사기는, 공인중개사와 임대인이 같이 사기를 치거나, 심지어 자격을 사칭해서 사기를 치는 경우가 매우 많은 유형이다. 

 

2) 국가 공간정보포탈에서 중개업자 등록 여부를 확인할 수 있다. 추가로 중개사의 손해 책임보험 증서와 공제 기간도 확인해 두면 좋다. 

 

3) 별다른 이유가 없는데도 시세보다 저렴하면서, 빨리 계약하지 않으면 안 된다고 재촉하는 곳은 거르는 것이 좋다. 

 

4) 계약서를 작성한 직후, 주민센터에서 '확정일자'를 꼭 받아야 한다. '전입신고'만으로는 100% 보호받을 수 없다. 

3. 깡통 전세 사기

- 깡통전세사기란, 주로 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 발생한다. 집주인은 전세 보증금을 부풀려서 임대차 계약을 한 후 바지사장에게 명의를 넘긴 후 잠적한다. 

깡통 전세 사기 예방법

1) 건물이 경매로 넘어가게 되면, 세입자는 배당 순위가 낮아, 보증금을 하나도 돌려받을 수 없다. 

 

2) 사정이 있으니 전입신고나 확정일자를 미뤄달라고 요구한다면, 그 사이에 집 담보로 대출을 받거나 신탁회사에 넘길 확률이 높다. 

 

3) 등기부등본에서 근저당 금액이 매매가의 20%를 넘는다면, 경매로 넘어갈 확률이 있는 집이다. (거르는 것이 좋다)

 

4) 등기부등본상 소유자와 계약하는 임대인이 일치하는지 확인하고, 입주 전날 등기부등본울 떼어 봐서 집을 담보로 대출을 받았는지 확인한다. 

4. 갭투자 전세 사기 

- 갭투자 사기란, 매매 가격보다 수천만 원 높게 전세 계약을 체결한 후 경제적 능력이 없는 제삼자에게 집을 팔아버리고 나르는 유형이다. 

갭 투자 전세 사기 예방법

1) 제삼자가 보증금 반환 능력이 없는 바지 집주인인 경우, 알아서 다음 세입자를 구하거나, 집을 인수해 눌러사는 방법밖에 없다. 

 

2) 전세 가격과 매매 가격이 비슷한 신축 빌라에서 주로 일어나는 유형이다. 신축빌라를 계약할 때는, 꼭 주변 매매 시세를 확인해야 한다. 

 

3) 계약 시 반드시 전세보증보험 가입을 요구한다. 문제가 있는 집이라면, 전세보증 보험 가입 자체가 안되기 때문에 거를 수 있다. 

 

4) 계약서에 '전세 기간 동안 소유자 변경을 금지하며, 이를 위반 시 계약 해지 또는 보증금을 기존 소유자가 배상함'이라는 조항을 추가한다. 

5. 불법 건축물 사기 

- 불법 건축물 사기란, 상가(근린생활시설)로 등록한 건물을 주거용 건물로 속이거나, 불법으로 베란다, 옥탑 등을 증축한 건물에 세입자를 들이는 유형이다. 

불법 건축물 사기 예방법

1) 불법건축물인 사실이 적발되면, 퇴거 및 건물 철거가 진행되는데, 주거용이 아니기 때문에 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없다. 

 

2) 주거용 건물이 아닌 곳은 전세보증보험 및 전세대출이 불가능하다. 그렇기 때문에 계약 시 전세보증보험 가입을 요구하면 이런 곳을 거를 수 있다. 

 

3) 주로 대출없이 원룸 전세로 입주하려고 할 때 당하는 경우가 많다. 고시원으로 등록되어 있으면서, 원룸으로 속이는 경우가 많다. 

 

4) 계약 전 건축물대장을 확인하면, 불법으로 용도 변경이 이뤄졌는지, 건축법을 위반한 층수가 있는지 확인할 수 있다.

 6. 직거래 사기 

 

- 직거래 사기란, 집주인을 사칭한 사람이 부동산을 통하지 않고, 세입자와 계약한 후 전세금을 갖고 나르는 유형이다. 

직거래 사기 예방법

1) 신분증을 위조해서 집주인을 사칭하는 경우도 있고, 등기부등본 등 공적 서류를 위조하는 등 온갖 사기 유형이 있기 때문에 주의해야 한다. 

 

2) 중개수수료가 아깝더라도, 부동산을 끼고 계약하는 것이 안전하다. 손해책임보험에 가입되어 있다면, 이런 계약은 보상받을 수 있다. 

 

3) 등기부등본과 임대인 신분증 확인은 기본이다. 추가로 신분증이 위조된 것은 아닌지도 확인 것이 안전하다. 

 

4) 인터넷 까페를 통해 매물을 알아볼 때는, 꼼꼼하게 살펴봐야 하고, 가급적이면 카페글로 거래하지 않는 것이 좋다. 

7. 신탁사 소유 물건 사기

- 집주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤에 은행대출을 받고, 세입자를 속여서 전세 계약을 체결 후 보증금을 가로챈다. 신탁 물건의 경우에는 법적으로 신탁사 소유이기 때문에 절대로 위탁자인 집주인의 말을 쉽게 믿어서는 안 되고, 신탁사에 정확한 사실관계를 확인해야 한다. 

8. 대항력 이용 사기

- 대항력은 조건을 갖춘 익일, 즉 다음날부터 유효하다. 이것을 악용해서 집주인이 전세계약을 맺은 당일에 매매하거나 집을 담보로 빚을 낸다. 세입자는 후순위로 밀리게 되고, 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 

 

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공통 사기 예방법 

 

 

1) 신분증을 위조해 집주인을 사칭하는 경우도 있고, 등기부등본 등 공적 서류를 위조하는 등 온갖 사기 유형이 있으니까 주의해야 한다. 

 

2) 중개수수료가 아깝더라도 부동산을 끼고 계약하는 것이 안전하다. 손해책임보험에 가입되어 있는 중개인이라면, 이런 계약은 보상받을 수 있다. 

 

3) 등기부등본과 임대인 신분증 확인은 기본이다. 추가로 신분증이 위조된 것은 아닌지도 확인하는 것이 안전하다. 

 

4) 인터넷 까페를 통해 매물을 알아볼 때는, 꼼꼼하게 살펴야 하고, 가급적이면 카페 글만으로 거래하지 않는 것이 좋다. 

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계약 전 할일

1. 공인중개사 사무소 정상 등록 여부 확인

- 공인중개사 사무소, 공인중개사, 중개보조원 정상 등록 정보 확인이 필요하다. 국가 공간정보 포털에서 확인하거나 해당 시 군 부동산 관련 부서로 전화해서 확인이 가능하다. 

2. 임대 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등 기본 서류 확인

1) 건축물대장: 정확한 소재지, 소유자, 면적 등의 정보를 확인한다. "위반건축물" 여부도 확인
2) 등기부등본: 건축물대장의 주소와 같은지 확인한 후 갑구"소유자", 을구"근저당권", "선순위 권리관계" 등의 정보를 정확히 확인한다. 
3) 납세증명서: 국세, 지방세 체납여부 등 확인

3. 집주인 본인 확인

- 신분증 확인과 얼굴 대조는 필수다 

계약 후 할 일

1. 계약 당일 계약서에 확정일자를 부여받고 전입신고를 한다

- "계약일"에 확정일자를 부여받고, 전입신고를 해야 대항력(다음날 0시 효력 발생)을 갖추게 되고, 선순위 채권자의 지위를 갖게 돼서 보증금을 지킬 수 있다. 

2. 주택 전월세 신고

- '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정에 따라 21년 6월 1일부터 주택 전월세 신고가 의무화됐다. 전입신고하러 동사무소 방문 시 안내해 준다. 

3. 임대(전세) 보증금 보증에 가입한다

- 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시에 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있다. 

 

 

 

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