2025 종부세(종합부동산세) 절세 전략, 1주택자/공동명의자 필독

 

종합부동산세 모든 것

종부세 기본 개념부터 사례, 절세 전략까지 한눈에

 

1. 종합부동산세란?

종부세는 고액의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 세금으로, 주택의 경우 공시가격 합계가 6억 원(1세대 1 주택은 11억 원)을 초과하면 과세 대상이 됩니다. 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다.

과세대상

• '지방세법' 제104조 제3호에 의한 주택(별장은 제외)

납세의무자

• 6월 1일 기준으로 국내 주택의 공시가격 합계가 6억 원(1세대 1 주택은 11억 원)을 초과하는 자

과세표준 계산식

(공시가격 - 기본공제액) × 공정시장가액비율
기본공제액: 일반 6억 / 1세대 1주택자 11억
공정시장가액비율: 100% (2025년 기준)

 

2. 자주 묻는 종부세 사례

 

1) 조정지역 내 임대주택은 합산배제 될까?

2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 취득한 장기일반 민간임대주택은 합산배제가 제외됩니다. 단, 2018년 9월 13일까지 계약 및 계약금 지급이 확인되면 합산배제 가능합니다.

2) 합산배제 기한 내 신고 못했을 때

합산배제 대상이라도 신고를 못했다면, 종부세 납부기한까지 추가 신청 가능합니다. 관할 세무서에 직접 제출해야 합니다.

3) 잘못된 합산배제 신고의 처리

신고기간(12월 1일~15일) 중 정정 신고가 가능하며, 미신고 시 세무서에서 요건 확인 후 추징됩니다.

4) 부부 공동명의 1주택 특례

지분율이 큰 사람이 납세의무자이며, 동일한 경우 부부 합의로 결정할 수 있습니다. 총 12억까지 공제 가능하지만, 고령자·장기보유 공제는 불가합니다.

5) 상속주택 포함 여부

상속일로부터 5년간은 주택 수에서 제외되며, 이후에도 지분율 40% 이하 또는 공시가격 5억 이하(비수도권 3억)인 경우 제외됩니다.

6) 종부세 납부유예 신청

납부기한 3일 전(12월 12일)까지 관할 세무서에 서류 제출. 만 60세 이상, 5년 이상 보유, 연소득 7000만 원 이하, 종부세 100만 원 초과 시 신청 가능.

7) 전자신고 외 방법

홈텍스 이용이 어려운 경우, 국세청 홈페이지에서 양식을 내려받아 우편 또는 방문 제출 가능합니다.

8) 과소신고 시 불이익

10% 과소신고가산세(부당한 경우 40%)와 1일 0.022%의 납부지연 가산세가 부과됩니다.

 

3. 고지서 확인 포인트

2025년은 납세자 수가 증가했고 제도도 바뀌어 이의신청 증가가 예상됩니다. 본인의 합산배제 대상 주택 및 과세 기준 적용 여부를 반드시 확인하세요.

1) 합산배제 대상

임대주택, 어린이집용 주택, 사원용 주택(사택) 등은 조건 충족 시 합산 제외됩니다.

2) 1세대 1 주택자 특례

11억 원 초과분만 과세되며, 고령자·장기보유 공제를 통해 최대 80% 세액 공제가 가능합니다. 일시적 2 주택자 및 상속·지방 저가주택 포함 시에도 공제 적용됩니다.

3) 부부 공동명의 선택

12억 공제를 받을 수 있지만 고령자·장기보유 공제는 불가능합니다. 1주택 특례와 비교해 절세 전략을 세워야 합니다.

 

4. 납부 및 분납 방법

납부기한: 12월 15일
250만 원 초과 시 분납 가능

• 250~500만 원: 250만 원은 12월 15일, 나머지는 6월 15일까지
• 500만 원 초과: 50%는 12월 15일, 나머지는 6월 15일까지

카드 무이자 할부 가능 (최대 20개월). 카드 수수료 0.8% 유의. 일부 카드사는 포인트 적립 또는 수수료 상쇄 혜택 제공.

2025년 종부세 납부 전 꼭 확인해야 할 핵심 내용 

• 공시가 6억 초과 시 종부세 과세 대상
• 합산배제, 공동명의 특례 등 절세 전략 필수 확인
• 2025년 세법 개정에 따른 공제 혜택 확대 반영

올해 종부세 고지서를 받았다면, 반드시 항목별로 꼼꼼히 검토하고 필요 시 이의신청을 고려하세요.

 

 

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