집값 20%까지는 증여세 없이 가능? 2025년 최신 세법 총 정리

증여 추정 배제 기준

부동산 취득 자금 출처, 20% 규칙과 증여 추정 배제 기준

- 부동산을 취득하거나 대출을 상환할 때는 자금 출처가 명확해야 한다. 국세청은 재산 취득자의 직업, 연령, 소득, 재산 등을 고려해서 자력으로 취득했다고 보기 어려우면 증여로 추정해 증여세를 부과할 수 있다. 부채 상환도 동일한 기준이 적용된다. 

 

1. 자금 출처 입증 기준

- 부동산을 취득한 경우, 해당 자금의 출처를 입증해야 한다. 인정되는 정당한 재원은 다음과 같다. 

- 근로 소득, 사업 소득 등 합법적 소득
- 상속 또는 증여로 받은 재산(세금 납부 후 금액)
- 기타 합법적 자금 조달

- 만약 자금 출처를 입증하지 못하면 미입증액 전액이 증여받은 것으로 간주돼서 증여세가 부과될 수 있다.

2. 증여 추정 배제 기준 (20% 또는 2억)

- 증여로 추정되지 않는 기준이 있다. 다음 조건 중 더 적은 금액을 기준으로 증여 추정 과세를 면제한다. 

 1) 취득 재산가액의 20%
2) 2억원 

- 즉, 취득한 재산의 20% 또는 2억 원 미만의 미입증액은 자력으로 취득한 것으로 간주해서 증여세를 부과하지 않는다.

3. 연령별 증여 추정 배제 기준 (과거 10년 누적)

- 증여 추정을 배제하는 금액은 연령별로 다르다. 이는 부동산 취득과 부채 상환을 포함한 금액으로 판단된다.

30세 미만	5000만 원	5000만 원	5000만 원	1억 원
30세 이상	1억 5000만 원	5000만 원	5000만 원	2억 원
40세 이상	3억 원	1억 원	5000만 원	4억 원

※ 연령 기준은 부동산 취득 시점 기준이며, 가구주 여부와 무관하게 적용된다. 

4. 과세 이슈를 피할 수 있을까? (오해 주의)

많은 사람들이 증여 추정 배제 기준을 충족하면 세금 문제가 없다고 오해한다. 하지만, 중요한 점은 다음과 같다. 

1) 증여 사실이 확인되면 취득 자금 전액에 대한 소명 요구가 가능하다. 
2) 80%를 소명하고 남은 20%에 대한 증여가 있더라도 과세될 수 있다
3) 재산 취득자금 증여 시 80%만 신고하면 된다는 오해는 잘못된 것이다 
4) 금액 기준과 관계없이 증여세 과세 대상이 될 가능성도 있다 

- 따라서 부동산 취득을 계획할 때는, 정확한 세법 규정을 인지하고 자금 조달 계획을 신중하게 세워야 한다. 

- 증여세 문제를 피하기 위해서는 사전에 전문가 상담을 받고 증여 공제 및 신고 요건을 충족하는 것이 중요하다. 

 

 

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