2주택자 양도세 면제 조건 |세금

2택자 양도소득세

2 주택자 양도소득세 면제 조건

- 2주택자가 양도세 면제를 위해서는 조정지역 기준으로 2년 이상 해당 아파트에 거주해야 한다. 그리고 실거래가 기준 12억 이하조건도 충족해야 한다. 투기과열지구나 비조정 지역이라면, 이런 세부 사항에 차이가 있기 때문에 본인이 지내고 있는 지역 기준으로 상세히 살펴봐야 한다. 

 

만약 본인이 거주하고 있는 곳이 고급아파트로 분류되는 기준을 충족하는 형태라면, 10년 이상 보유기간을 유지하면서 10년 이상 직접 거주해야 한다. 즉, 장기보유특별공제 방향으로 잡는 것이 종합적으로 따져봤을 때 유리하다.

조정지역 신규 주택 취득

- 조정지역에 주택을 신규로 취득할 경우에는 기존 집을 1년 안에 매도해야 한다. 전입신고와 더불어 실거주 역시 1년 안에 모두 완료해야 한다. 만약 분양권을 취득했거나 한 채만 보유하고 있다면, 3년 안에 보유중인 주택을 처분하면 된다.

 기타 2주택자

 

- 이외에도 결혼으로 인해 일시적으로 2 주택자 된 경우에는, 5년 안에만 처분하면 된다. 만약 증여나 상속을 받은 경우에는 3년 안에 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.  

처분기한 3년 소급 적용 예시

- 예를 들어, 2021년 9월에 서울, 수도권 등 조정대상지역에서 주택을 추가 매입해서 2 주택자가 됐다면, 기존 처분기한(2년)인 올해 9월까지 처분해야 한다. 3년으로 바뀌면서 내년 9월까지만 처분하면 세금 혜택을 볼 수 있다. 

1년 이상 보유주택 양도세 중과 

- 1년 미만 보유 주택에 대해서는 중과세율을 45%로 낮추고, 1년 이상 보유 시에는 양도세 중과를 폐지해서 기본 세율(6~45%)이 적용된다. 양도세 중과를 피하기 위한 주택의무 보유 기간이 1년 이상으로 줄어드는 것이다. 단기 보유 양도세율 완화는 보유 주택수와는 상관없이 모든 주택 양도자에게 적용된다. 

 

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일시적 2 주택자 세금

 

- 1 주택자가 다른 집으로 이사 가기 위해 신규로 주택을 구매하는 경우, 일시적 2 주택자가 된다. 이런 경우에는 기존 집을 팔기 전까지 어쩔 수 없는 2주택자가 되는 것으로, 1 주택과 동일한 취득세, 양도세, 종부세 혜택을 받게 된다. 단, 처분 기한이 세금별, 지역별 달라서 복잡했었는데, 이제 지역이나 세금 관계없이 3년 안에 처분하면 동일한 혜택을 받을 수 있다. 

취득세

- 규제지역에서 2 주택의 경우 취득세 8%로 중과가 되었던 것이, 일시적 2 주택자의 경우주택 B 취득일로 부터 3년 안에 A주택을 매도할 경우에는 취득세 중과가 되지 않는다. (23년 1월 12일 이후 기존주택을 처분하는 경우부터 적용)

 

○ 다주택자 취득세 중과 세율

	1주택	2주택	3주택	4주택이상 법인
조정대상지역	1~3%	8%	12%	12%
비조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

양도세 

 

- 1 주택자의 경우 2년 보유(비규제지역), 2년 보유 및 거주(규제) 요건을 갖추면 양도세 비과세가 가능하다. 거기에 장기보유특별공제(최대 80%) 적용도 가능하다. 

 

○ 일시적 2 주택 비과세 조건 

1) A주택 취득 1년 후에 B주택을 취득
2) A주택에 대한 2년 보유 또는 거주 요건 충족
3) B주택 취득일부터 3년 안에 A 주택을 매도 

※ 1월 12일 이후 A주택 양도하는 경우부터 적용된다. 양도세는 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에 전문가와 상담이 유리

종부세 

- 1세대 1 주택자는 공시가 기준 12억까지는 종부세를 내지 않고 고령자, 장기보유 세액공제(최대 80%)까지 가능하다. 일시적 2 주택자가 A주택을 3년 이내 처분 할 때까지 이 혜택을 받을 수 있다. 22년에 일시적 2 주택 특례를 신청한 경우에도 적용된다.  (23년 납세분부터 적용)

 

 

 

 

 

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