주택 연금 제대로 활용 하는 방법

주택연금 활용 방법

주택 연금 제대로 활용하는 방법

- 한국의 노인빈곤율(소득 기준)은 40.4%로, 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 가장 높다. OECD 회원국 평균(14.2%)과 비교하면 세 배에 달한다. 한국의 노인빈곤율이 높은 이유는, 국내 고령층이 가난해서가 아니라 쓸 수 있는 현금이 없어서다. 통계청에 따르면 가구주가 65세 이상인 고령가구의 평균 자산은 작년 기준 5억 714만 원에 달한다. 

 

이 가운데 부동산이 4억 1242만원으로 81.3%에 이른다. 반면 당장 현금화해 쓸 수 있는 금융자산은 15.9%(8080만 원)에 불과해 소득 기준으로 집계되는 노인빈곤율은 높을 수밖에 없다. 

배우자가 사망할 때까지 지급 (주택 연금)

- 자산이라고는 집 한 채가 전부인 고령층 입장에서는 아무리 현금이 필요하다고 해도 세금과 이사 절차를 고려하면 집을 팔기 쉽지 않은 게 현실이다. 이에 정부는 고령층이 당장 빈곤에서 탈출할 수 있도록 소유 주택은 연금화해서 매달 수십만 원에서 수백만 원의 돈을 받을 수 있는 '주택연금' 제도를 운용하고 있다. 

 

주택연금은 주택 소유자가 공기업인 주택금융공사에 집을 담보로 제공하고, 해당 집에 살기만 하면 평생 매월 일정한 금액을 받을 수 있는 제도다. 부부 중 한 명이라도 나이가 55세 이상이면서 소유 주택의 공시가격이 12억원(시세 약 17억 원) 이하면 주택연금에 가입할 수 있다. 

 

매달 받는 수령액은 가입자뿐만 아니라 배우자까지 모두 사망할 때까지 지급된다. 

매달 얼마나 받을 수 있을까?

 

- 주택연금 수령액은 가입 시점의 시장금리와 가입자 나이, 주택 가격에 따라 다르다. 가입 시점의 시장금리가 낮을수록, 가입자의 나이가 많을수록, 주택 가격이 비쌀수록 매달 받는 수령액은 커지는 구조다. 예를 들어 70세 고령자가 현재 시세가 3억 원인 집으로 주택연금에 가입하면 사망할 때까지 매달 88만 6000원을 받는다. 

 

동일한 나이에 시세가 12억원인 집으로 주택연금에 가입할 경우, 매달 지급받는 주택연금이 327만 8000원에 달한다. 최소 가입연령인 55세에 시세가 12억 원인 집으로 주택연금에 가입하면 매달 174만 7000원을 평생 받을 수 있다. 

일찍 사망 시 자녀에게 상속

- 고령자가 주택연금 가입을 꺼리는 가장 큰 이유는 상속 문제다. 주택연금에 가입하면 사망 이후 주택의 소유권이 주택금융공사로 넘어가 자식에게 집을 물려줄 수 없기 때문이다. 특히 가입자가 일찍 세상을 떠나면 주택연금을 얼마 받지도 못한 채 집만 빼앗기는 것이 손해라고 생각해서 가입을 망설이는 경우가 많다. 

 

하지만 주택연금 가입자와 배우자가 모두 사망하면 해당 주택을 처분하고, 처분 금액이 그동안의 연금지급총액(이자 합산)보다 크면 차액을 자녀에게 물려준다. 자녀가 해당 주택에 반드시 계속 살아야 하는 상황이 아니라면 상속을 걱정할 필요가 크지 않다는 의미다. 

주택 연금에 가입할 때 주의점

- 주택연금에 가입해 매달 받게 될 수령액은 가입 시점의 주택 시세를 기준으로 결정된다. 미래에 주택 가격이 뛰어올라도 주택연금 수령액은 늘지 않는다. 이 때문에 미래에 집값이 많이 오를 것으로 예상되는 동시에 당장 현금이 필요하지 않은 경우라면 주택연금 가입 시기를 늦추는 게 유리할 수 있다. 

민간 역모기지론과 차이점

 

- 공적 금융상품인 주택연금과 민간은행의 자체 역모기지론 상품을 혼동하기 쉽다는 점도 주의해야 한다. 혜택 차이가 큰 데도 상품명이 비슷하기 때문이다. 국민은행이 판매하는 자체 역모기지론 상품인 'KB 골든라이프 주택연금론'은 명칭 안에 주택연금이란 단어가 포함되어 있지만 이는 주택금융공사가 제공하는 주택연금이 아니다. 

 

은행의 자체 역모기지론 상품은 주택연금과 상품구조는 비슷하지만 영리를 추구하기 때문에 가입자에게 매달 지급하는 금액이 주택연금 보다 상대적으로 적고, 평생 지급도 보장하지 않는다. 최근 집값 상승세가 이어지면서 주택연금을 해지하는 가입자는 증가하는 추세다. 

 

주택금융공사에 따르면 주택연금 해지 건수는 올 1~4월 총 1222건으로, 전년 동기(1040건) 대비 17.5% 늘었다. 하지만 주택연금을 해지하면 앞으로 3년간 재가입이 제한된다는 점은 주의해야 한다. 집값이 상승할 때마다 수시로 주택연금 가입과 재가입을 반복하는 '꼼수'를 막기 위한 규정이다. 

 

또 주택연금을 해지하려면 그동안 받은 매달 수령액에 이자를 합산한 금액을 주택금융공사에 상환해야 한다.

집 값 2억 5000만원 이하면 최대 20% 더 지급

 - 똑같은 집으로 주택연금에 가입하더라도 매달 받는 주택연금 수령액을 10~20% 더 늘릴 수 있는 방법이 있다. 바로 '우대형' 주택연금에 가입하는 경우다. 주택금융공사는 월 수령액이 적을 수밖에 없는 저가 주택 소유자의 주택연금 가입을 촉진하기 위해 집값이 2억 5000만 원 이하인 주택을 대상으로 우대형 주택연금 제도를 운용하고 있다. 

 

우대형 주택연금 가입을 통한 월 수령액 변화 폭은 주택 유형에 따라 다르다. 아파트와 같은 일반 주택은 우대형이 아닐 때보다 매달 받는 금액이 18.5% 늘어나고, 주거용 오피스텔은 21.2% 증가한다. 예를 들어 우대형 주택연금 가입자의 평균 연령인 76세 고령자가 시세 2억원인 아파트로 우대형 주택연금에 가입하면 임종 시까지 매달 89만 5000원씩 받는다.

 

일반형 주택연금에 가입할 경우 월 77만 6000원 보다 매달 11만 9000원(15.3%)씩 더 받는 셈이다. 

우대형 주택연금 가입 조건

- 주택연금 가입 대상 주택의 시세가 2억 5000만원이하여야 한다. 주택금융 공사가 판단의 기준으로 삼는 시세는 한국 부동산원 인터넷 시세/KB부동산 인터넷 시세/공시가격/6개월 이내 감정평가액/ 등 네 가지 조건을 순서대로 적용해서 우선적으로 확인되는 가격이다. 

 

두 번째 조건은 가입자 부부 중 1명이상이 기초연금 수급권자여야 한가. 기초연금은 정부가 65세 이상 노인 중 소득 하위 70%에게 지급하는 것으로 기초연금을 받기 위해서는 부부 기준 월 소득이 340만 8000원 이하여야 한다. 단독 가구이면 월 소득이 213만 원 이하인 경우만 기초연금을 받을 수 있다. 

 

마지막 조건은 1주택자 여부다. 다주택자는 우대형 주택연금에 가입할 수 없다. 만약 1 주택자 자격을 충족해 우대형 주택연금에 가입한 이후 주택을 추가 매입해서 다주택자가 되면 주택연금 수령액이 일반형 주택연금 수준으로 줄어든다. 주택 금융공사 관계자는

 

" 우대형 주택연금은 저가 주택을 보유한 고령자를 위한 상품이다. 사회 통념상 보유 주택 수가 자산의 주요 척도임을 감안해 다주택자에 대한 가입을 제한하고 있다"라고 설명했다. 

 

 

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