집이 있어도 청약 공부해야 하는 이유

집이 있어도 청약공부

집이 있어도 청약 공부해야 하는 이유

- 이미 집을 한 채 갖고 있거나, 청약에 한 번 당첨이 됐던 사람은 '이제 더 이상 자신에게는 청약의 기회가 없다'라고 포기하는 경우가 정말 많다. 하지만 투기과열지구나 조정대상지역(청약과열지역)이 아닌 비조정대상지역의 분양 아파트는 1 주택자라도 청약을 넣을 수 있다. 

 

그리고 꼭 청약 신청을 하지 않더라도 분양권과 입주권(재건축 조합원이 새 집에 집주할 수 있는 권리)을 활용해서 틈새를 공략할 수 있는 길이 충분히 있다. 또 청약 제도가 까다로워질수록 당첨된 뒤에 자동 취소되는 '부적격 처리'나 계약 포기 사례도 많다. 이런 '미계약분'이라는 또 다른 기회를 잡으려면,

 

청약 절차는 물론 시장의 흐름을 반드시 파악하고 있어야 한다. 

1. 부자는 바뀌는 룰에 베팅한다

- 2017년에 분양한 노원구 '상계역센트럴푸르지오'가 그런 사례였다. 상계뉴타운의 첫 일반분양 아파트인 이 단지가 들어서는 노원구에는 30년 동안 신규 아파트 공급이 없어서 수요가 무척 큰 상황이었다. 이런 심리를 반영하듯 모델하우스에도 사람이 넘쳐났다. 그러나 8.2 대책으로 인해 대출요건이 강화되면서, 

 

지정계약일이 8월2일부터였던 계약을 포기하는 사람이 다수 발생했고, 40가구가 미계약분으로 나왔다. 이 분양단지의 가치와 청약 절차를 미리 파악하고 있던 사람들은 미리 잔여세대 신청을 통해 미계약분을 잡았고, 실제로 큰 수익을 올렸다. 어렵고 힘든 상황일수록 준비된 자에게 수익을 주는 것이 부동산이다. 

2. 부동산을 보는 눈이 달라진다

 

- 지금 집을 갖고 있다고 해도 평생 한 집에서만 산다는 보장은 없다. 우리나라 평균적으로 일생에 다섯 번은 이사를 한다고 한다. 직장이 중요한 시기, 자녀가 없는 신혼 시기, 자녀를 학교에 보내는 시기, 교육 및 주거 환경을 따지는 시기, 노후를 시작하는 시기 등 삶의 주기에 따라 원하는 집의 모습이 달라진다. 자연히 집을 팔고 다시 사는 과정을 겪지 않을 수 없다. 

 

누구나 지금 사는 곳보다 더 좋은 곳으로 이사를 가고 싶어 하기 마련이다. 더 좋은 집을 찾으려면, 관심을 갖고 공부를 해야 한다. 다주택자로 청약 자격이 되지 않는 사람도 계속해서 청약을 공부하는 경우도 있다. 

 

 

- 지금 서울과 수도권에는 오래된 아파트가 많다. 앞으로 재건축되는 곳이 계속해서 나올 수밖에 없다는 얘기다. 매일같이 분양단지를 분석하고, 바뀐 청약제도가 있으면 공부를 해야 한다. 모델하우스는 물론, 공사현장에도 가보고, 단지의 청약 경쟁률과 가점 커트라인을 확인하고 또 파악한다. 

 

그러다 보면 정말 많은 것이 보인다. 바로 투자를 하기 위한 '미래 가치'다. 부동산 가격을 움직이는 사람들의 심리도 보인다. 부동산 가격을 움직이는 데는 여러 요소가 있는데, 이 중에서도 사람들의 심리가 아주 중요하다는 것을 현장을 보면 느낄 수 있다. 

 

이사를 다니면 다닐수록 돈을 번다고 한다. 분양 정보에 계속 관심을 갖고, 청약을 공부하면 좋은 아파트를 찾기 위한 데이터가 쌓인다. 시장의 흐름도 보이고, 정부정책에도 귀 기울이게 되며, 아파트값이 왜 떨어지고 오르는지 부동산 생태계도 이해하게 된다. 아는 만큼 보인다. 보이는 만큼 기회를 잡을 수 있다는 이 단순한 사실을 결코 잊지 말아야 한다. 

 

주택 청약의 기초 

1. 청약 아파트와 청약통장의 종류

- 청약을 넣을 수 있는 아파트는 '국민주택(공공분양,공공임대)'과 '민영 주택(민간분양, 민간임대)'이 있다. 어떤 주택에 넣느냐에 따라 자격과 당첨자(입주자) 선정 방식, 재당첨제한 등이 다르게 적용된다. 먼저 국민주택은 공공택지 위주로 분양을 한다. 분양가가 저렴한 편이지만 자격조건은 그만큼 더 까다롭다.

 

민간 건설사가 분양하는 민영주택은 민간택지와 공공택지에 아파트를 짓는다. 분양단지가 더 많은 반면, 국민주택보다는 분양가가 상대적으로 비싼 편이다. 국민주택은 청약통장의 납입 횟수, 납입 총액이 많은 순으로, 민영주택은 가점이 높은 순(혹은 추첨제)으로 당첨자를 선정한다. 따라서 자신의 조건에 따라 어느 곳에 청약을 넣어야 하는지 잘 따져봐야 한다. 

 

1) 국민 주택

- 국가나 지자체, LH및 지방공사가 직접 건설하는 주택 또는 공공/민간에서 국가나 지자체의 재정 및 주택도시기금을 지원받아 건설하는 주택, 국민주택규모[전용면적 85㎡ (수도권을 제외한 도시 지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡)] 이하의 주택을 말한다. 

 

- 공공분양: 분양을 목적으로 공공이 공급하는 주택
- 공공임대: 임대 또는 임대 후 분양 전환을 목적으로 공공이 공급하는 주택
(영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택, 분양전환공공임대주택, 기존주택매입임대주택, 기존주택전세임대주택)

 

2) 민영주택

- 국민 주택을 제외한 민간 건설사에서 건설하고 공급하는 주택. 

 

- 민간분양: 분양을 목적으로 민간이 공급하는 주택
- 민간임대: 임대를 목적으로 민간이 공급하는 주택 

 

- 국민주택에 청약을 넣느냐, 민영주택에 청약을 넣느냐에 따라 필요한 통장도 다르다. 청약통장은 '청약저축(국민주택을 분양 또는 임대받을 수 있는 통장)', '청약예금(민간업체에서 짓는 민영주택을 분양받을 수 있는 통장)', '청약부금(85㎡ 이하 민영주택을 분양받을 수 있는 동장)', '주택청약종합저축(청약저축, 청약예금, 청약부금의 기능을 통합한 통장)' 

 

4가지가 있다. 청약저축, 청약예금, 청약부금은 2015년9월1일부터 신규 가입이 중단됐다. 따라서 현재 가입할 수 있는 청약통장은 '주택청약종합저축' 뿐이다. 국민주택과 민영주택 모두에 청약할 수 있으며, 국내거주자라면 연령이나 자격 제한(세대주, 세대원, 미성년자 등) 없이 누구나 가입할 수 있다. 

 

※  통장 개설은 국민,우리,농협,기업,신한,하나은행에서 가능하다. 

2. 청약 통장은 절대 해지하지 마라

 

- 청약통장은 세대원 모두가 하나씩 만들어야 한다. 납입횟수와 금액이 중요하므로 되도록 빨리 만드는 편이 좋다. 한 가지 팁이 있다면 미성년자는 만 17세가 되는 생일 전날에 통장을 개설하는 게 가장 좋다. 가점 산정 기준으로 볼 때 성년(만 19세)에 이르기 전 가입기간은 최대 2년만 인정하고 있기 때문이다. 

 

간혹 청약통장을 갖고 있지만, 본인은 사용할 수 없다고 생각해서 해지를 고민하는 사람도 있다. 그러나 청약통장은 절대로 해지하는 게 아니다. 언제 어떻게 청약 통장이 필요한 상황이 올지 모르는 일이다. 갖고 있으면 언제든 기회를 만들 수 있지만, 해지하고 나면 꼭 후회하는 일이 생긴다. 

 

일시적으로 돈이 필요하다면 청약통장을 해지하기 보다는 이것을 담보로 대출(납입금액의 80~100%) 받는 방법을 고민해 보는 편이 낫다. 

연말정산에서 소득공제 가능

- 연말정산에서 주택청약종합저축으로 소득공제도 받을 수 있다. 연 소득 7000만 원 이하 근로자, 무주택자(과세연도 기간 중), 세대주라는 세 가지 조건을 갖추고 있다면 가능하다. 단, 혜택을 받기에 앞서 가입한 은행에 방문해서 주민등록등본과 신분증을 제출하고, 무주택자임을 등록해야 한다. 

 

이후 무주택확인서와 주택청약종합저축 납입 증명서를 연말정산 시 회사(국세청)에 제출하면, 납입금액의 40%(96만 한도), 최대 240만 원까지 공제받을 수 있다. 

청약통장을 보다 활용도 높게 이용하는 법

 

1. 청약저축  -> 청약예금 전환

- 2015년 이전에 가입한 '청약저축'을 갖고 있다면, 청약저축은 국민주택에만 청약이 가능하다. 그런데 나는 꼭 민영주택에 청약을 넣고 싶다면, 1회에 한해서 청약저축을 청약예금으로 전환하는 것이 가능하다. 대신 조건이 있다. 그동안 청약저축에 납입한 금액이 청약하고 싶은 민영주택의 예치금보다 많아야 하고,

 

한 번 전환후에는 다시 청약저축으로 재전환하는 것이 불가능하다. 또한 반드시 원하는 아파트의 입주자 모집공고일 전날까지 전환을 완료해야 하며, 은행 영업점으로 직접 방문해야 한다. (인터넷 신청 불가) 

2. 청약저축의 명의 변경

- 청약통장 중 청약저축은 세대주 변경을 통해 배우자 혹은 직계존비속에게 명의를 이전할 수 있다. 이 부분은 쉽게 찾아보기 힘든 정보로 전문가들도 모르는 경우가 많다. 

 

예를 들어, 연세가 많은 어머니가 2000만 원을 납입한 청약저축을 갖고 있고, 이것을 친손자에게 증여하고자 한다. 방법은, 가장 먼저 통장을 가진 어머니가 세대주인 아들의 세대원으로 들어간다. (이때 변경 전 세대주인 아버지는 무주택자여야 한다). 이후 청약저축의 명의를 아들로 우선 변경한다. 

 

그런 다음 세대원인 손자를 세대주로 만들면서 아들은 그 아래 세대원이 되고, 청약저축의 명의를 손자로 변경하는 것이다. 

 

 

물론 과정이 쉽지는 않지만 그 수고를 감당하고서라도 오래된 청약저축은 절대 해지하지 않는 게 좋다. 오래될수록 가치가 더 빛나는 것이 청약통장이다. 당장 내가 갖고 있는 청약통장은 별 볼일이 없을지 모른다. 하지만 부모님이 오래전부터 관리해 온 청약통장은 그 어떤 것보다 빛나는 유산이 될 수 있다. 

3. 청년우대형 청약통장

- 만 19세 이상부터 만 34세 이하 청년이라면 '청년우대형 청약통장'에 가입할 수 있다. 기존에 청약통장을 보유한 사람이라도 가입 조건만 맞으면, 이 통장으로 전환해서 혜택을 볼 수 있다. 우선 기존 주택청약종합저축보다 1.5%의 추가 이율이 주어지고, 비과세 혜택도 있다. 

 

통장에 가입하고 2년 이상 유지하면 최대 10년동안 이자 500만 원까지 세금을 면제해 준다. 가입은 시중 은행 인터넷뱅킹을 통해 비대면으로도 가능하며, 발급일로부터 3개월 이내의 주민등록등본, 무주택확약서, ISA 가입용 소득확인증명서, 신분증이 필요하다. 

 

구분	청년우대형 청약통장
가입자격	- 만 19세 이상, 만 34세 이하(병역기간 최대 6년 인정) - 연소득 3,000만원 이하 - 무주택 세대주, 무주택이면서 3년 내 세대주 예정자, 무주택 세대의 세대원
금리	원금 5,000만원까지 연 최대 3.3%
비과세	이자소득 500만원까지 비과세
소득공제	연간 총 납입금액 중 최대 240만원의 40%(최대 96만원) 공제, 소득에 해당하는 이율만큼 환급

 

매달 얼마를 저축해야 좋을까?

- 매달 2만원~50만원까지 자유롭게 불입할 수 있지만, 납입금액과 횟수가 중요하니까 2만 원만 넣는 건 왠지 찜찜하고, 많이 넣자니 부담이 되기도 한다. 이럴 때는 나라에서 정해놓은 기준을 참고하면 좋다. 청약을 하려는 주택 종류와 지역에 따라 다르고, 민영주택의 경우는 예치금액(청약통장에 들어 있는 총금액)이 정해져 있다. 

 

이 예치금액 이상이 청약통장에 들어 있어야 1순위 자격이 주어진다. 민영주택 청약 시 지역/전용면적별 예치금액 

 

구분	서울/ 부산	기타 광역시	기타 시/군
85㎡ 이하	300	250	200
102㎡ 이하	600	400	300
135㎡ 이하	1,000	700	400
모든 면적	1,500	1,000	500

- 청약부금 가입자는 85㎡ 이하 주택에만 청약 신청을 할 수 있다. 
- 85㎡ 이하 주택은 예치금액부터 채워야 하며, 85㎡ 초과 주택은, 최초 입주자 모집공고일까지 차액을 일시 납부해도 1순위 청약이 가능하다. 

 

- 국민주택의 경우, 예치금액의 기준이 따로 없다. 단 총 납입금액(매월 1회씩 입금한 돈의 총 누적금액)과 납입횟수가 중요하다. 1회 인정되는 한 달 최대 납입금은 10만원인데, 전용면적 40㎡ 초과 국민주택은 총 납입금액이 많은 사람이 선정되므로, 매월 연체 없이 10만 원씩을 꾸준히 불입하는 편이 유리하다. 

 

조심해야 할 점

- 위에 표에서 말하는 지역은, 앞으로 들어가고자 하는 아파트의 청약 해당지가 아니라, 자신의 현재 거주지(입주자 모집공고일 기준, 주민등록등본상 거주지)를 말한다. 만약 내가 수원시에 살고 있고, 인천 내 검단신도시에 있는 85㎡ 이하 아파트에 청약을 넣는다면, 예치금액으로 200만 원만 있으면 된다.

 

※ 민영주택은 예치금액만 충족하면 되지만, 1순위 경쟁 시 가점 항목에서 통장 가입기간 점수가 별도로 있다.

 

 

 

 

 

 

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