5월 종합소득세 임대 소득 (종합 과세/분리 과세 어떤 게 유리?)

5월 종합 소득세 임대 소득

5월 종합 소득세 임대 소득 

- 주택 임대 소득은 부가가치세를 내지 않아도 되지만, 연 매출(월세와 간주 임대료)에 대한 소득세를 다음 해 5월에 신고 납부해야 한다. 간주 임대료는, 보증금에 대한 월세 상당액을 말하며, 보증금에서 3억을 뺀 금액에서 60%를 연 이자율 1.2%를 곱해서 계산한다.  

 

- 주택임대소득의 주택 수는, 인별 계산을 원칙으로 하지만, 부부는 합산해서 계산한다. 주택 소유자가 여러 명일 때는 지분이 가장 큰 사람의 소유로 본다. 만약 지분이 가장 큰 사람이 두 명 이상이면, 각각 소유한 것으로 보지만, 합의를 통해서 한 명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정할 수 있다. 

 

- 소수 지분이라도 본인이 받는 연 월세가 600만 원 이상이거나, 기준 시가가 9억을 초과하는 주택을 30% 넘게 소유했다면, 소수 지분자의 주택 수에 가산한다. 주택 수에 따라서 연 매출에 대한 신고 대상도 다르게 적용한다. 주택이 한 채인데, 기준 시가 9억 이하인 주택을 임대하고 있다면 비과세 대상이다. 

 

 

- 단, 해외주택 임대는 가격과는 무관하게 신고 대상이 된다. 기준시가 9억을 초과하는 1 주택자나 2 주택자는 월세가 신고 대상이며, 3 주택 이상자이면 월세와 간주 임대료 신고대상이다. 간주 임대료의 주택 수를 계산할 때, 소형주택(주거전용 면적이 40㎥ 이하, 기준시가 2억 원 이하)은 제외한다. 

주택 임대 소득 신고할 때 종합/분리 어떤게 유리할까? 

- 인당 연 매출이 2,000만원 이하면 분리과세와 종합과세 중에서 선택서 신고할 수 있다. 2,000만 원을 초과하면, 종합과세로 신고해야 한다. 분리과세는 다른 소득과 합산하지 않고, 14%로 계산한다. 종합과세는 이자, 배당, 사업(주택임대 포함), 근로, 연금, 기타 소득을 합해서 과세표준에 따라 6~45%를 적용한다. 

 

- 분리과세로 신고하면, 연 매출에서 필요경비와 기본 공제를 뺀 금액의 15.4%(지방세 포함)를 낸다. 임대등록 등 요건을 충족하면, 연 매출의 60%(미충족 50%)를 필요경비로 공제할 수 있다. 다른 소득이 많아서 종합과세 시 높은 세율을 적용받는다면, 분리과세로 신고하는 것이 유리하다. 

 

---

관련 글: 재산세와 종합 부동산세 차이 (+ 입주권/오피스텔 사례)

관련 글: 종합 소득세 신고 유형 별 장부 작성 (보기 편하게 정리)

관련 글: 금융 투자 소득세 총 정리 (2025년 시행)