비례율부터 권리가액까지, 재건축 기초 용어 쉽게 정리

재개발/재건축 용어 정리

재개발/재건축  기본 개념 정리

 

1. 감정평가액

감정평가사가 평가한 조합원 개별 자산의 가치.
재개발의 경우, 토지는 공시지가의 약 1.5배, 건물(다세대 등)은 인근 실거래 사례 비교를 통해 평가한다.

2. 비례율

사업성 판단의 핵심 지표로 100 이상이면 수익성 있는 사업으로 본다.

공식: (종후자산평가액 - 총사업비) ÷ 종전자산평가액 × 100

3. 종후자산평가액

사업 완료 후 전체 자산 가치. 조합원 분양 수입 + 일반 분양 수입의 합이다.

4. 골든타임 후분양

일반 분양 시점을 연기하여 분양 수익을 극대화하고, 조합원 분담금을 낮추는 전략.

5. 총사업비

공사비 + 기타 사업비(금융비용, 보상비, 운영비 등)로 구성된다.

• 재건축: 공사비 75% / 기타 25%
• 재개발: 공사비 65% / 기타 35%

6. 종전자산평가액

조합원들의 기존 자산(토지 및 건물)에 대한 감정평가 총액이다.

7. 권리가액

조합원이 주장할 수 있는 자신의 권리 가치.
공식: 감정평가액 × 비례율

8. 조합원 분양가

조합원이 분양받는 아파트 가격으로 일반 분양가의 85% 수준인 경우가 일반적이다.

9. 조합원 분담금

조합원 분양가 - 권리가액으로 산정되며, 조합원이 추가로 부담해야 하는 금액이다.

10. 추가 부담금

사업성 악화 등으로 인해 조합원이 예상보다 더 부담하게 되는 금액.

 면적 관련 용어

11. 전용면적

거주 공간 면적으로, 방, 거실, 주방, 욕실 등 실내 공간만 포함.

12. 공급면적

전용면적 + 복도, 계단 등 공용 공간 포함 면적.

13. 계약면적

공급면적 + 커뮤니티 시설 등 기타 공용 공간까지 포함한 면적.

전용면적 (㎡)	공급면적 (평형)	계약면적 (예시)
59㎡	25평형	40평
84㎡	34평형	55평

기타 중요 용어

14. 권리가액 산정 기준일

사업시행 인가일을 기준으로 한다. 해당 시점의 감정평가액이 반영된다.

15. 관리처분계획 인가

관리처분계획이 인가된 이후에는 전매제한이 발생하며, 조정지역에서는 재당첨 제한도 적용된다.

 

 

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