부동산 등기부등본 위조 피해 | 대처법과 판례

부동산 등기부등본 위조 피해

부동산 등기부등본 위조 피해 사례 

-  A 씨는 자비 5천만 원에 주택담보대출 1억 3000만 원을 합쳐서 빌라를 샀다. 대출을 다 갚았을 무렵에 법원에서 소장이 날아왔다. 이전 집주인 B 씨가 빌라를 담보로 대출을 받아서 가로챘고, 등기부등본상 근저당 말소 기록도 허위라면서 국내 한 은행이 등본 원상 복구 요구 소송을 낸 것이다.  A 씨는 근저당 없는 깨끗한 등기부등본을 보고 샀다. 

 

전 주인이 은행 인감 위조

- 결국 지방법원은 A 씨가 소유한 빌라에 대출로 발생한 근저당권을 회복시키라고 판결했다. 은행을 채권자로 다시 등록하라는 것이다. 대법원 3심까지 같은 결정이 내려졌다. 알고 보니, A 씨가 봤던 등기부등본은 위조된 서류를 법원이 그대로 반영한 '부실 등기'였다. 

 

이전 주인B씨는 팔기 전에 빌라를 담보로 1억 4280만 원을 대출받았다. 이후 돈을 갚지 않았으면서도, 갚은 것처럼 은행 인감과 서류를 위조해서 등기를 감쪽같이 세탁했다. 결국 A 씨는 빌라에 대한 모든 권리를 잃어버렸다. 빌라에 대한 은행의 근저당권이 A씨의 권리보다 우선하기 때문이다. 

 

은행은 전주인 B씨의 대출금을 받아내기 위해 집을 경매에 넘겼고, 집이 처분돼서 나온 돈은 은행의 몫으로 돌아가게 된다. 

 

공신력 인정 안 되는 한국 등기부등본

 

- 한국은 법원이 등기부등본의 '공신력'을 인정하기 않기 때문에 이런 일이 벌어진 것이다. 법적으로 등기부의 공신력이  인정 된다는 의미는, '등기부가 실제 사실과 다르더라도 부동산을 산 사람이 이것을 모른 채 거래했다면 당사자를 보호 가기 위해 유효한 등기처럼 간주해 준다'는 것이다. 

 

하지만 국내 현실은 다르다. 공신력이 인정되지 않기 때문에 등기부를 믿고 거래한 사람은 보호받을 수 없다. 그래서 등기의 공신력이 인정되지 않는 현재 제도 안에서는 등기를 믿고 거래하더라도. 뒤늦게 나타난 권리자로 인해 부실 등기의 위험을 떠안을 수밖에 없다. 

 

이런 제도가 생긴 이유는, 일제 강점기와 광복, 6.25전쟁의 혼란기를 거치면서 실제 권리관계와 토지장부가 서로 다른 경우가 너무 많이 발생했기 때문이다. 그래서 '등기부등본의 공신력을 인정하기 어렵다'라고 결론을 내린 것이다. 국내 공인중개사 시험에도 많이 나오는 문제 중 하나지만, 일반인들은 모르는 경우가 많다.  

 

공신력 인정하는 해외 국가

- 독일은 민법(BGB) 제892조와 제893조, 대만은 토지법 제43조를 통해 등기부 공신력을 명시하고 있다. 미국도 '토렌스 시스템'이라는 이름으로 부실 등기를 보상하기 위한 기금이 마련되어 있다. 또 영국은 토지등기법에 따라 등기기관이 손해 배상하도록 되어 있다. 

 

부실 등기로 인해 집 날린 경우, 국가 배상 가능

 

- 등기를 위해 제출된 서류에 명확한 결함이 있었는데도 확인하지 않았다면, 등기소 공무원의 책임을 물을 수 있다고 본 판례가 있다. 위에 사례처럼 이전 집주인이 근저당이 없는 것처럼 위조한 은행 서류를 그대로 반영한 등기를 믿고 집을 샀다가 피해를 봤다면, "공무원의 주의 의무를 다하지 못했을 경우 국가 배상 가능성이 있다" 

 

공무원이 이것을 확인할 의무를 다하지 못한 점을 지적한 판경이 다수 존재한다. 1993년 8월 대법원은 등기신청 서류가 위조됐음을 발견하지 못한 등기 공무원이 심사 의무를 위반했다고 판단했다. 위조 인감증명서 형식에 문제가 있었는데, 담당 공무원이 발견하지 못했다는 게 대법원 판단이다. 

 

부동산 소유권 이전에 쓰이는 정상적인 인감증명은, 보통 유효기간이 1개월인데, 위조 인감증명은 유효기간이 3개월로 표시되어 있기 때문이다. 판결문은, "등기 공무원이 형식적 심사 의무를 위반한 것"이라고 결론 내렸다.

법적으로 등기 공무원은 서류의 위변조 여부를 따질 의무는 없지만, 서류의 형식이 맞는지는 반드시 심사해야 한다.

 

국가 배상 판결 사례 

- 2014년 서울중앙지법은 국가가 부실등기 피해자인 경기동부과수농업협동 조합에 7억 2천만 원을 배상하라고  결정했다. 이 사건에서는 범인이 주민등록 초본과 제적등본 등을 위조해서 경기 이천시의 토지 소유권을 자기 앞으로 돌려놓고, 그 땅을 담보로 9억을 대출받았다. 

 

땅의 원래 주인은 이 대출금 9억의 손해를 봤는데, 법원에서는 "위조서류를 확인하지 못했다. 손해액 80%를 인정해서 국가가 배상하라"고 판결했다. 단, 등기부등본의 공신력을 인정하지 않는 현행법이 바뀌지 않는 이상은, 부실 등기로 인한 피해는 계속 발생할 수밖에 없다는 게 전문가들의 지적이다. 

 

 

 

 

 

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