재개발 투자 전 알아야 할 위험성은?

둔촌주공으로 본 재개발 걸림돌

1. 시공사 유치권

- 시공사에서 유치권을 걸었다는 것은, 더 이상 공사 안 하겠다는 것이다. 대기업이 재건축 현장에서 유치권을 한다는 건, 다른 사업장에서 수주할 때 이미지 훼손이 심각할 수 있음에도 불구하고, 감수하겠다는 것이다. 그것을 감수하겠다는 것 자체가 그냥 더 이상은 안 한다!! 강하게 얘기하는 것이다. 

2. 대주단 EOD선언

- EOD event of default로, 기한이익상실을 의미한다. 유치권 발생은 이것을 의미하고, 이때부터 연체이자 3%가 발생된다. 즉, 금리의 급등, 조합이 금융권에서 자금을 대여받았으면 이자가 급등하게 된다. 신탁재산이므로 경매가 아닌 공매가 가능하다. 

3. 시공사 경매 실행

 

- 시공사는 공매가 아닌, 유치권에 기한 경매청구권이 발생된다. 바로 실행하면 여론이 안 좋을 수 있기 때문에 보통은 2~3년 끌다가 더 이상 못 버티겠다고 하면서 경매를 신청한다. 유치권은 물권으로, 배당 대상이 아니지만 낙찰자가 인수해야 되기 때문에 사실상 최우선 변제 대상이 된다. 

 

- 즉 낙찰자는 토지 낙찰 잔금을 납부하고, 별도로 유치권자 유치권 대금을 변제해야 온전히 토지를 사용할 수 있다. 그 사이에 유치권 대상인 채권은 기하급수적으로 불어나게 된다. 

4. 조합원

- 감정가가 조단위가 나오더라도, 그 사이 유치권 채권은 연체이자가 붙어서 기하급수적으로 올라가게 되고, 둔촌 주공은 부지 가격이 워낙 커서 수요가 한정적이다.  즉 조합원에게는 푼돈만 안겨 주게 될 수 있는 것이다. 

 

※ 재개발은 조합장도 중요하고, 여러 가지 요소가 있기 때문에 늘어지면 한정 없이 늘어질 수 있다. 여유가 돼서 언제든 되기만 하면 된다는 것이 아니라면, 정확하게 현실을 파악해 보고 머리를 잘 굴려야 이득을 볼 수 있다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

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