조합원 주의! 유치권이 가져오는 엄청난 재정적 리스크

 

둔촌주공으로 본 재개발 걸림돌

조합원이 꼭 알아야 할 유치권 재정적 리스크

1. 시공사 유치권

유치권 의미

- 시공사가 공사 대금 미지급 등을 이유로 해당 재산에 대해 권리를 주장하면서 공사를 중단하고 소송 등을 통해 해결하겠다는 강력한 의지의 표현이다. 

왜 중요한가?

- 대형 시공사가 유치권을 주장한다는 것은 기업 이미지 훼손을 감수하면서도, 더 이상 협상이 어렵다는 입장을 고수하겠다는 뜻이다. 이는 사업에 대한 신뢰 문제로 이어질 수 있다. 

시공사의 의도

: 조합이나 대주단이 빠르게 자금을 조달해서 미지급금을 해결하도록 압박하려는 것이다. 

2. 대주단 EOD선언

EOD (event of default), 기한이익상실

- 금융기관(대주단)이 채무 불이행 상태를 선언하는 절차로, 이는 계약 조건에 따라 발생하며 주요 결과는 다음과 같다. 

- 대출금을 즉시 상환해야 하는 상황 발생
- 연체이자 상승(보통 3% 추가)
- 신탁재산의 경우 경매가 아닌 공매 절차를 통해 처분 가능 

 

조합 측 타격

- 대출금 상환 불이행 시 공매로 토지와 건물이 처분될 가능성이 높아진다. 

- 공매는 경매보다 가격이 낮게 책정되는 경우가 많아, 조합의 자산 가치가 급락할 위험이 있다. 

3. 시공사 경매 실행

경매와 유치권

- 유치권이 발생하면, 시공사는 경매를 청구할 권리가 생긴다. 

시공사 전략

- 유치권을 근거로 바로 경매에 나설 경우 조합원 및 여론 반발을 살 가능성이 크다.
- 그래서 보통 2~3년간 협상을 시도하며 문제 해결을 시도하지만, 최종적으로 해결이 안되면 경매로 진행된다. 

 

유치권의 강력함

- 유치권은 물권(물건 자체에 대한 권리)이기 때문에, 배당 대상이 아니며 낙찰자가 이를 인수해야 한다. 

- 결과적으로, 유치권 대금을 변제하지 않으면 토지나 건물을 온전히 사용할 수 없으므로, 유치권자의 요구가 최우선으로  충족된다. 

4. 조합원에게 미치는 영향

조합원 손실 가능성

- 경매나 공매로 인해 자산이 처분될 경우 감정가가 높더라도, 연체이자와 유치권으로 인한 비용이 급증해 조합원들에게 돌아가는 몫은 미미할 수 있다. 

- 둔촌주공과 같은 대규모 부지일수록 자금 조달과 해결이 어려워질 수 있다. 

현실적인 파악 필요

- 조합원들은 자산 가치가 높다는 이유만으로 낙관하지 말고, 유치권 등 법적/금융적 위험 요소를 면밀히 분석해야 한다. 

- 잘못된 판단은 조합원 개인에게 큰 재정적 손실로 이어질 가능성이 있다. 

종합적 시사점

1) 재개발/재건축의 리스크

- 재개발은 조합장과 조합원의 단합, 대주단과의 관계, 시공사의 태도 등 다양한 요소에 따라 성공 여부가 갈린다. 

2) 조합원의 역할

- 조합원들은 상황을 면밀히 분석하고, 전문가(변호사, 금융 전문가)와 협력해서 최선의 선택을 해야 한다. 공사 대금을 둘러싼 분쟁이 장기화되면 조합원 손실이 커질 가능성이 매우 높다. 

추가 참고 사항

1) 유치권 관리 방법

: 조합이 직접 대금을 변제하거나, 협상을 통해 빠르게 분쟁을 해결하는 것이 유리하다. 

2) 금융 리스크

: 대출 조건과 연체 이자율 등을 면밀히 검토해 손실을 최소화해야 한다

 

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