분담금과 추가 분담금 차이
1. 관리 처분 계획 전의 분담금 계산
- 관리 처분 계획이 나오기 전에는, '분담금 = 조합원 건축 원가 - 일반 분양 기여 금액 '으로 계산한다.
1) 조합원 건축 원가 계산
- 조합원 건축원가 = 순수 건축비 (평당 시공비 + 계약 면적) + 기타 사업비 (기준 평형의 순수 건축비 X 0.33).
순수 건축비 = 평당 시공비 X 계약 면적
기타 사업비 = 기준 평형의 순수 건축비 X 0.33 (통상적으로 총사업비의 32.92%)
2) 일반 분양 기여금액 계산
- 일반 분양 기여금액 = 대지지분 평당 일반 분양 수익 X 일반 분양 기여 대지지분
- 대지지분 평당 일반 분양 수익은 (일반 분양가 - 순수 건축비) ÷ 필요 대지지분
- 일반 분양 기여 대지지분은 보유 대지지분 - 기부 채납 면적 - 조합원 분양 필요 대지지분으로 계산
분담금 계산 예시
- 대지지분 22평, 새로 지어질 아파트 34평형을 조합원 분양 신청
- 기부채납 비율 12.5%, 평당 공사비 420만원, 34평형 계약 면적 55평
- 일반 분양 예상가 6억 8000만원
1_) 조합원 건축 원가 계산
순수 건축비 (평당 시공액 420만 X 계약 면적 55평 = 2억 3100만 원) + 기타 사업비 (기준 평형의 순수 건축비 2억 3100만 원 X 0.33 = 7,623만 원) = 3억 723만 원
2_) 일반 분양 기여 금액 계산
a. 대지지분 평당 일반분양 수익 계산
일반 분양 수익(4억 4,900만 원) ÷ 필요 대지지분(13.25평) = 약 3,388만 원
※ 일반 분양수익 = 일반분양가(6억 8.000만 원) - 순수 건축비(2억 3,100만 원)
b. 일반 분양 기여 대지지분 계산
보유 대지지분(22평) - 기부 채납 면적(2.75평, 22평의 12.5%) - 조합원 분양 필요 대지지분(13.25평) = 6평
총 일반 분양 기여 금액?
대지지분 평당 일반분양 수익(3,388만 원) X 일반분양 기여 대지지분(6평) = 2억 328만 원
○ 총 부담해야 할 분담금은?
조합원 건축원가(3억 723만 원) - 일반분양 기여 금액(2억 328만 원) = 약 1억 395만 원
2. 관리처분 계획 이후의 분담금 계산
- 관리 처분 계획이 나온 이후 '분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액 '으로 계산한다.
- 비례율은 사업성이 좋으면 100%보다 높은 수치가 나오며, [(종후 자산 평가액 - 총 사업비) ÷ 종전 자산평가액] 으로 계산
예시: 분담금 계산
- 분양가: 6억 8000만원
- 감정평가액: 3억 2,000만원
- 비례율: 120%
분담금 = 분양가 - (감정평가액 X 비례율)
분담금= 6억 8000만원 - (3억 2000만원 X 120%)
= 6억 8000만원 - 3억 8400만원 = 3억 2000만원
3. '분담금'과 '추가 분담금'의 차이
- 초기 분담금은 사업 진행 중 발생할 수 있는 추가 비용이나 사업 목표 미달성 등으로 인해 변경될 수 있다. 이렇게 추가로 부담해야 하는 금액을 추가 분담금이라고 한다. 반대로 사업이 잘 진행되거나 분양가가 예상보다 높아지면, 분담금이 줄어들거나 환급 받을 수도 있다.
4. 계약 면적과 분담금의 관계
- 계약 면적, 특히 기타 공용 면적이 커지면, 건축비가 더 많이 발생해서 분담금이 증가할 수 있다. 하지만 공용 면적이 넓은 것은 아파트 가치를 높이는 요소가 될 수 있기 때문에 꼭 나쁜 점만은 아니다. 일반 분양이 높은 가격에 잘 이루어질 경우, 기타 공용 면적이 크더라도 분담금이 줄어들 수 있다.
분담금 계산의 핵심 포인트
1. 분담금 계산은 사업 계획에 따라 달라지며, 주택 정비 사업을 이해하는 데 필수적인 정보다.
2. 추가 분담금은 사업 진행 중 예기치 않은 변동 사항으로 인해 발생할 수 있으며, 이를 잘 대비해야 한다.
3. 계약 면적은 분담금에 영향을 미치므로, 분양 신청 시 면적 크기와 공용 면적 비율을 고려하는 것이 중요
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