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재건축이란 무엇인가?
재건축 투자는 노후된 아파트를 철거하고 새 아파트로 신축하는 부동산 투자 방식이야. 재개발과 혼동되기 쉬운데, 재개발은 주택 밀집 지역을 아파트 단지로 바꾸는 거고, 재건축은 기존 아파트 단지를 다시 짓는 것이야.
재건축 투자, 왜 주목받을까?
대표적인 사례로 잠실 주공이나 대치 은마아파트가 있어. 일반인이 보기에 터무니없는 가격처럼 보여도, 불확실성을 회피하고 싶은 보수적 투자자에게는 상당히 매력적인 자산이야.
중요 용어 정리
1. 용적률
용적률이 클수록 수익성 높음. 저층 아파트일수록 사업성이 좋은 구조야.
2. 무상 지분율
재건축 후 무상으로 분양받는 면적 비율. 수익성과 직결되는 핵심 요소야.
재건축 진행 절차 요약
- 정비 기본계획 수립: 준공 30년 이상이면 재건축 가능성 있음
- 정비구역 지정: 세대 수 기준 충족 여부 확인
- 조합 설립 추진위원회 승인
- 안전진단: D등급(조건부), E등급(가능) 받아야 재건축 가능
- 조합설립 인가: 주민 80% 동의 필요
- 사업시행 인가 및 시공자 선정
- 관리처분계획 인가: 조합원 분양 계획 수립
- 철거 및 이주
- 착공 및 일반분양
- 준공 인가 및 공고
- 소유권 이전 및 등기
- 조합 해산 및 청산
주의해야 할 재건축 규제
1. 주변 아파트 시세
무상지분으로 받을 평형이 주변 시세보다 매우 낮게 형성된다면 큰 수익 기대 가능
2. 재건축 초과이익환수제
조합원 1인당 3천만 원 초과 이익의 최대 50%를 세금으로 환수
3. 분양가 상한제
정부가 정한 원가 수준으로 분양해야 해서 수익성 악화 요인
4. 실거주 요건
투기과열지구는 2년 거주해야 분양권 자격 부여됨. 다주택자에게 매수 시 입주권 없음
투자 적정성과 난이도
- 추천 투자금액: 2억 원 이내 (서울 강남권 10~20억 원 이상)
- 투자 난이도: 중
- 적합 투자자: 보수적 성향 / 환금성 중시
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