노후 계획 도시 정비 특별법 내용 정리

노후 계획도시 특별법 내용 정리

노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 주요 내용

1. '노후계획도시' 적용 대상

- 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등을 말한다. 면적기준인 100만㎦는 수도권 행정동 크기(인구 2.5만 명, 주택 1만 호 내외)로 도시 단위 광역적 정비가 필요한 최소 규모에 해당한다. 1기 신도시를 비롯해서 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 특별법이 적용되는 주요 '노후계획도시'다. 

 

택지지구를 분할해서 개발한 경우, 시행령을 통해서 하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못하는 경우라도 인접/연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이거나, 택지지구와 함께 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심 등도 하나의 노후계획도시에 포함될 수 있도록 할 계획이다. 

2. 추진 체계 

1) 기본방침 (국토부)
2) 기본게획 (지자체)
3) 도시 재창조 사업을 위한 '특별정비구역 설정' 
4) 재건축, 도시개발 등 '각종 사업 시행' 

1) 기본 방침 (국토교통부)

 

- 10년 주기로 모든 노후계획도시에 보편적으로 가이드라인으로 계획수립/구역지정 원칙, 특별정비구역 내 추진사업 유형 제시 

 

2) 기본 계획 (지자체)

 

- 시장/군수가 특정 노후계획도시를 위한 도시정비 총괄계획으로 구역지정 세부계획, 기반시설 확충 및 특례 적용사항 등을 포함한다. 기본방침과 같이 10년 주기로 수립하며, 5년마다 타당성을 검토한다.  시장/ 군수가 수립한 이후 도지사의 승인을 받아 최종적으로 확정된다. (특별히 붙는 지역이나 광역시는 국토부장관과 협의하여 기본계획 수립 )

 

※ 기본계획/방침 등을 심의하기 위해 국토교통부에 '노후계획도시정비특별위원회'와 '실무위원회', 지자체에 '지방노후계획도시정비위원회'를 설치한다. 

 

3) 특별정비구역 (지자체)

 

- 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합/ 고밀개발, 광역 교통시설 등 기반시설 확충 등 도시기능 강화사업 추진한다. 구역은  주민 지정 제안 또는 지정권자 직권으로 지방위원회 심의 및 시/도지사 협의를 거쳐서 지정/고시되며, 특별정비구역 지정 시 해당  구역에 대한 구체적인 개발계획안 특별정비계획을 수립해야 한다. 

 

또 '선도지구'는 정부 또는 지자체가 우선적으로 예산 및 행정지원 등을 할 수 있도록 하는 근거도 함께 마련했다. 

3. 특별정비구역에 대한 특례 및 지원

- 재건축 안전진단: 완화 (공공성 확보 시 면제 가능)
- 토지용도 변경 및 용적률 상향
- 입지규제최소구역 지정 / 리모델링 세대수 증가 

 

1) 재건축 안전진단 - 면제 또는 완화 

 

- 특별정비예정구역 내에서 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이 사업 공공성이 확보되는 경우에는 안전진단을 면제하고 곧바로 특별 정비구역 지정/계획수립 등 사업 절차를 진행할 수 있도록 한다. 

 

2) 용적률, 용도지역 등 도시/건축규제 완화 

 

- 용적률 규제는 종 상향 수준 (2종 -> 3종/ 준주거 등, 시행령 규정)으로 완화하며, 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하도록 규정을  마련했다. 그리고 국토계획법 상 "입지규제최소구역"으로 지정 가능하도록 했다. 리모델링의 경우에도 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 고려해서 현행(15% 이내 증가) 보다 세대수 증가를 허용하기로 했다. 

4. 각종 인/허가 통합 심의로 사업절차 단축 

- 건축법, 경관법, 국토계획법, 광역교통법 등 개발사업법에서 정하는 인/허가의 각종 심의/지정/계획 수립등을 통합해서 심의하며, 각 지자체에서 '통합심의위원회'를 구성해서 심의절차를 진행/완료한 경우에는 개별법에 따른 위원회 심의를 모두 거친 것으로 보는 규정을 달았다.

 

정비에 필요한 각종비용을 국가 또는 지자체가 지원할 수 있도록 보조 및 융자 규정을 마련했으며, 사업을 촉진하고 시행자의 부담을 줄이기 위해 다른 사업법과 비슷한 수준으로 각종 부담금 등을 감면할 수 있는 조항을 마련했다. 

5. 통합 개발을 위해 단일사업시행자, 총괄사업관리자 제도 도입

- 특별정비구역으로 지정되면, 각종 개발구역으로 지정된 것으로 보기 때문에 이후 사업 시행은 '도시정비법' 상 재건축 사업, 도시개발법 상 도시개발 사업 등 개별법에 따라 시행된다. 그리고 다수 단지를 통합 정비하기 때문에 원활한 진행을 위해 하나의 사업시행자(조합 등)가 사업을 추진할 수 있는 범위로 설정할 계획이다.

 

예를 들어, 4개의 아파트 단지 복합 개발 + 자족시설 확보 시 4개 단지를 1개의 특별정비구역으로 지정한다. 단, 사업 여건에 따라 자체적으로 하나의 조합 구성이 어려울 경우에는 시장/군수가 통합 조합, 신탁업체, 공공기관 등 통합개발 추진역량을 갖춘 자를 단일사업시행자로 지정할 수 있다. 

 

다수 사업시행자가 사업을 시행하는 경우, 특별정비구역 지정단계 초기부터 사업 전 단계를 관리하고 사업시행자를 지원하는 '총괄사업관리자' 제도를 도입한다. 총괄사업관리자는 시장/군수 등이 구역별로 1인(법인)을 지정할 수 있다. 지정된 총괄사업관리자에게는 기여금/분담금 활용/관리 등의 업무를 수행하고, 특별정비구역 해제 요청 권한 등 '실질적 권한을 부여'

6. 지자체 주도로 이주대책 추진 + 정부는 기본 방침을 통해 이주대책 지원

- 정부와 지자체는 '이주대책사업시행자'를 지정해서 이주단지 조성과 순환형 주택의 공급을 추진할 수 있다. 

7. 다양한 방식으로 적정한 초과이익 환수

- 초과이익을 환수할 때 사용하는 통상적인 수단인 공공임대주택 외에 공공분양, 기반시설, 생활SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능하도록 했다. 

 

특별법 사업추진 4단계 

 

1단계 - 기본방침(국토부)과 기본계획 (지자체) 투트랙 추진

- 지자체가 수립하는 기본계획의 가이드라인
- 노후계획도시 정비의 목표와 기본 방향, 기반시설 확보/이주대책 수립원칙, 도시 재창조 사업유형 등 제시 
- 특별정비구역 지정원칙 등 구체화 
- 노후계획도시를 대상으로 해당지역 내 특별정비(예정)구역 및 선도지구 지정계획, 기반시설 확충 및 특례 적용 세부 계획 등 (지자체)

2단계 - 특별정비계획 수립및 구역 지정 고시 

- 주민 제안 또는 시장 군수 직권으로 특별정비계획 수립(정비계획 등 타법상 개발계획 의제)하고 특례 부여(안전진단 몇 제 또는 완화, 도시/건축규제 완화 등)

3단계 - 개별 사업계획과 관리처분 계획 인가 

- 통합심의로 절차를 단축하고, 통합 개발을 위해 필요 시 특별정비구역 단일사업시행자를 지정한다. 

4단계 - 착공 

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전국 20년 이상 면적 100만㎡ 이상 택지 (총 49곳)

 

서울 

개포(662만㎡), 신내(125만), 고덕(335만), 상계(331만), 중계(159만), 목동(438만), 수서(134만), 중계 2(134만)

인천

구월(125만), 연수(614만), 계산(161만)

경기 

성남분당(196만), 고양일산(157만), 안양평촌(511만), 군포산본(420만), 부천중동(546만), 안양포일(105만), 광명철산(137만), 광명하안(208만), 고양화정(104만), 우원영통(326만), 고양능곡(126만)

대전

노은(197만), 둔산(743만), 둔산 2(226만), 송촌(101만)

강원

원주구곡(143만), 원주단관(101만), 강릉교동 2(114만)

대구

칠곡(179만), 성서(315만), 칠곡 3(217만)

광주

상무 1(262만), 하남(183만), 문흥(115만), 일곡(147만), 풍암(206만)

경남

김해장유(464만), 김해내외(195만), 김해북부(200만)

부산

해운대 1,2 (306만), 화명 2(145만)

그 외에 

울산화봉(106만), 전남여수문수여서(126만), 전남목포하당(284만), 전북전주아중(204만), 제주일도(109만), 충북청주용암(125만), 충북청주용암 2(156만)

 

 

 

 

 

 

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