재개발/ 재건축 단계 별 과정 (개념 정리)

재건축/재개발 단계 별 과정

재건축 / 재개발 단계 별 과정 

- '재개발 구역으로 지정되었다'라는 말은, 해당 지역 거주자들에게는 굉장히 희소식이 된다. 하지만 큰 과정의 첫 단계일 뿐 절차를 모르는 사람들에게는 한없이 길게 느껴지는 게  재건축 / 재개발 기간이다.  재건축/재개발 사업은 도시주거환경정비 기본 계획의 지정을 시작으로, 사업시행단계를 거쳐서, 완공 후 정산까지 여러 단계로 진행되며, 크게 3단계다.

 

※ 사업마다 일부 단계의 절차와 방법이 조금씩 다를 수는 있다. (여기서 설명하는건 큰 틀에 대한 전반적인 개념이다.)

1. 계획 단계 (가장 초기 단계로 약 2~3년 소요)

1) 정비 기본 계획

- 정부의 도시계획 과정 중 하나로, 어떤 지역을 어떻게 재생 시킬 지 결정하는 기본 계획 수립 단계다. (이후 재건축의 경우 '안전 진단'도 거쳐야 한다)

 

2) 정비 구역 지정

- 계획을 구체화 시키는 단계로, 특정 지역의 재건축/재개발 방향을 잡는 정비구역으로써의 지정 단계다. 

 

3) 조합 설립 추진

- 사업을 진행할 추진위원회(조합)를 설립하는 단계로, 일정 비율 이상의 토지 등의 소유자와 시장(군수)의 동의가 필요하다. 

2. 실행 단계 (물리적으로 실행하는 단계로 약 1~3년 소요)

1) 조합 설립 인가 

재개발은, 토지 등 소유자 ¾이상의 동의 필요
재건축은, 각 동별 구분 소유자 ½ 이상 + 전체 구분 소유자 ¾ 이상 + 토지면적 소유자 ¾ 이상의 동의 필요

2) 시공사 선정

- 사업마다 시공사를 선정하는 시기와 방법이 다르다. 

 

3) 사업시행 인가

- 개발 진행에 대한 사업 계획(면적, 세대수, 임대주택 구성 등)을 시장(군수)에게 인가받은 단계다. 

 

4) 관리처분 계획인가

- 감정평가액, 청산금, 세입자 보상, 총 공사비용 및 기타 사업비 등 사업의 현금흐름 계획을 인가받는 단계 (구체적인 사업성이 나오는 단계다)

3. 구체적인 사업계획 이후, 물리적인 공사를 실행하는 단계 (약 3~4년 소요)

1) 이주 및 철거

- 기존 거주자들의 이주가 완료되면, 철거를 하는 단계다. (이주 완료 후 철거 신고 단계를 거친 후에 철거 시행)

 

2) 착공 신고

- 철거 완료 후 공사의 착공에 대한 신고를 하는 단계다. 

 

3) 일반 분양

- 조합원에게 선 분양된 가구 외에, 일반인들에게 분양하는 하는 단계다. 

4. 완료 단계 (사전 계획, 절차, 공사 등이 모두 진행된 준공 이후의 단계, 약 1~2년 소요)

1) 준공 인가

- 완공에 대한 인가를 받고, 고시를 하는 단계다. 

 

2) 소유권 이전/고시

- 소유권 이전 동의 절차가 진행되며, 등기를 진행하는 단계다. 

 

3) 청산

- 사업에 대한 최종 청산으로, 정산이 완료되면 조합이 해산되며, 모든 절차가 완료되는 단계다. 

비슷한 듯 다른 재건축 재개발 차이점 

재건축 

- 기반 시설은 양호하지만, 노후된 건축물에 대한 주거환경 개선 사업이다. 특정 건축물을 새로 짓는 것으로, 기본계획 수립 이후에 안전진단을 반드시 거쳐야 한다. 

재개발

- 기반시설이 열악하고(구도심) 노후한 건축물이 밀집한 지역에 대한 주거환경 개선 사업이다. 건축물의 집합 또는 도시 기본계획에서 정하는 일부 구역 전체를 개선하는 사업이다. 

 

 

 

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