2025년 기준, 정비사업 흐름과 수익 구간 분석

재건축/재개발 단계 별 과정

정비 사업 흐름 총정리

 

① 계획 단계 (초기, 약 2~3년 소요)

• 정비 기본 계획 수립: 해당 지역을 어떻게 개발할지 결정하는 시작 단계 (재건축은 추가로 안전진단 필요)
• 정비 구역 지정: 본격적인 재건축/재개발 대상지로 지정
• 조합 설립 추진: 조합 설립을 위한 추진위 구성, 일정 지분율과 지자체 승인 필요

 

② 실행 단계 (허가 및 실제 준비, 약 1~3년 소요)

• 조합 설립 인가: 재개발은 토지 등 소유자 3/4 이상, 재건축은 각 동별 1/2, 전체 3/4 이상 필요
• 시공사 선정: 시공사와의 계약, 입찰 과정 중요 (브랜드 프리미엄 영향 큼)
• 사업시행 인가: 세대수, 도로계획, 임대주택 구성 등 종합적인 인가
• 관리처분계획 인가: 감정평가 기준 청산, 보상 등 세부 사업성 결정

③ 공사 및 분양 단계 (물리적 실행, 약 3~4년 소요)

• 이주 및 철거: 거주자 이주 완료 후 철거 진행
• 착공 신고: 공사 착수 전 최종 행정 절차
• 일반 분양: 조합원 외 일반 분양 진행, 분양가상한제 여부가 수익성에 큰 영향

 

④ 완료 단계 (최종 정산, 약 1~2년 소요)

• 준공 인가: 실질적인 완공, 준공 인가 후 고시
• 소유권 이전 등기: 대지 지분과 건물에 대한 등기 진행
• 청산 및 조합 해산: 사업비, 분담금 정산 후 조합 해산

 

재건축 vs 재개발, 뭐가 다를까?

• 재건축: 건축물 노후에 따른 정비, 기반시설 양호, 안전진단 필수
• 재개발: 전체 지역 환경 정비, 기반시설 낙후, 구도심 위주

2025년 투자 전략 팁

 

✅ 초기 단계 매수 = 장기투자자 유리

• 조합설립 전 단계는 가격이 저렴하지만 사업 불확실성이 큼
• 10년 이상 장기 보유 가능하면 저점 매수 구간으로 유리

✅ 관리처분계획 인가 이후 = 수익 실현 시점

• 감정평가가 반영되어 시세가 급등하는 구간
• 이 시점부터 일반 투자자 유입 증가 → 유동성 풍부

✅ 입주 전 단계 = 프리미엄 상승 기대

• 신축 프리미엄 + 브랜드 + 입지 가치 상승
• 전매 제한 여부와 종부세 기준 주의

2025년 핵심 키워드

• 분양가상한제 완화: 관리처분 전 투자자 입장에선 수익 기대감 ↑
• GTX 개통 구간 주목: 접근성이 재평가되며 정비구역의 투자 가치 상승
• 중소형 평형 인기: 실거주 선호로 인해 투자도 수요 따라감

 

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