조합원 입주권 매도 시 양도소득세(양도세) 계산 법 총 정리(2025)

조합원 입주권 매도

조합원 입주권 매도 시 양도소득세 절감 전략

 

1. 조합원 입주권이란?

도시정비법 또는 빈집특별법에 따라 관리처분계획 인가 이후 취득한 입주자 선정 지위를 '조합원 입주권'이라 합니다. 주택과는 과세 방식이 다르므로 매도 시 세금 계산에 유의해야 합니다.

 

2. 양도소득세 비과세 기준

1가구 1주택 비과세 요건

• 보유 & 거주 기간 요건 충족 시 매도금액 12억 원 이하까지 비과세
• 12억 초과분은 장기보유특별공제 후 양도세 부과
• 관리처분계획 인가일 기준으로 비과세 여부 판단

관리처분계획 인가일 이후 매도 시, 기존 주택 보유 기간 기준으로 비과세 적용되며,
인가 후 발생한 프리미엄 부분은 장기보유공제 대상이 아닙니다.

3. 조합원 입주권과 일반 주택의 차이

• 인가 전 차익: 기존 건물분 양도차익 → 장기보유공제 가능
• 인가 후 차익: 프리미엄 → 공제 불가

따라서 입주권 매도 시기와 차익 구분이 핵심입니다.

4. 신축 주택 양도 시 적용

• 보유기간: 기존 취득일~양도일 (단, 청산금 납부분은 인가일부터)
• 거주기간: 입주 전까지와 입주 후 각각 따로 계산

실전 팁: 원조합원은 기존 주택 보유 및 거주 기간 인정되지만, 승계 조합원은 불인정 → 세금 부담 증가

 

5. 승계 조합원 vs 원조합원

구분	보유기간 산정	비과세 적용	장기보유공제
원조합원	기존 주택 취득일부터	가능	가능
승계 조합원	준공 후부터	불가	3년 이상 보유 시 가능

6. 양도세 절감 전략

• 관리처분계획 인가 이전에 매도하는 것이 유리
• 양도차익을 인가 전/후로 구분해서 신고
• 승계 조합원은 준공 후 3년 보유해야 장기보유공제 가능

조합원 입주권 양도 시, 비과세 적용 여부와 세금 구분 방식에 따라 수천만 원 이상의 차이가 발생할 수 있습니다. 반드시 전문가와 사전 상담을 권장합니다.

 

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