부동산 가족간 증여세 절세 방법

가족간 증여세 절세 방법

부동산 보유세 부담되면 '증여'로 절세

- 보유세를 충분히 감당할 수 있고, 중장기적으로 가격 상승을 기대할 수 있는 주택이라면, 당장 가격이 내려가도 팔 이유가 없다. 보유세가 부담되기는 하지만, 주택을 팔기에는 아까운 상황이라면 증여나 가족 간 매매를 통해서 세 부담을 줄일 수 있다. 

증여로 절세 효과

- 증여세는 시가를 기준으로 계산되기 때문에 하락장에서 활용하기에 더 좋다. 올해 초에 대부분 지역이 조정대상지역에서 비조정대상지역으로 지정 됐다. 이에 따라서 취득세율이 내려가기 때문에 추가 절세 효과를 누릴 수 있다. 국세청에 따르면, 증여산출세액은 과세표준에 세율을 곱한 뒤, 누진공제액을 차감해 구한다. 

 

과세표준은 증여과세가액에서 증여공제 등을 제외해서 구한다. 증여공제 한도는 증여자가 배우자이면 6억원, 직계존속 5000만 원, 직계비속 5000만 원, 기타 친족 1000만 원 등이다. 공제 기간은 10년이다. 최초 증여일부터 10년이 지나면 공제 한도가 다시 발생하기 때문에 증여를 나눠서 하면 효율적으로 자산을 이전할 수 있다. 

 

증여세율 

 

- 증여세율은 과세표준(1억원 이하~30억 초과)에 따라 10~50%로 정해져 있다. 누진 공제액 또한 과세표준(5억 원 이하~30억 초과)에 따라 1000만~4억 6000만 원이다. 증여산출세액에서 세대생략할증세액, 세액공제, 신고불성실/납부지연 가산세 등을 고려해서 증여세액을 정한다. 

 

세대생략할증세액은 수증자가 증여자의 자녀가 아니라 직계비속일 때 붙는 금액이다. 예를 들어, 조부모가 손자/손녀에게 증여하는 사례다. 이 경우 부모가 자녀에게 증여할 때보다 30% 할증된 세율이 적용되지만, 장기적으로는 과세 측면에서 유리할 수도 있다. 3대에 걸쳐 조부모와 부모가 두 번 증여하면, 세금도 두 번 내야 하기 때문이다. 

 

자산 배분을 위해 며느리나 사위에게 증여하는 방법도 있다. 피상속인이 법정 상속인에게 증여한 재산은 상속개시일 전 10년 이내에 증여된 것을 상속재산에 합산한다. 피상속인이 며느리, 사위 등 법정 상속인이 아닌 사람에게 증여한 경우에는 5년 이내의 사전 증여액만 상속재산에 합산한다. 

 

과한 저가 매매는 조심

- 양도소득세 비과세 요건을 충족한 1주택자라면, 가족에게 싸게 파는 방법도 고민해 볼 수 있다. 세대 분리가 되어 있는 자녀에게 저가에 매각하는 것이다. 이 경우 1 주택자 비과세 요건을 충족하기 때문에 양도세를 아낄 수 있다. 자녀는 명의 이전에 따른 취득세만 내면 되고, 무주택자라면 취득세율도 낮아진다. 

 

이때 자녀의 자금 출처를 소명해야 한다는 것을 생각해야 한다. 그리고 가족 간 부동산 거래도 적정한 가격선에서 이뤄져야 탈이 없다고 전문가들은 지적한다. 거래가가 시가보다 30% 이상 또는 3억 이상 낮으면 증여세가 과세되기 때문이다. 

 

 

예를 들어, 시가 11억인 아파트를 9억에 거래하면, 시가와 거래가 차액은 2억이 된다. 이는 시가의 30%(3억 3000만 원) 범위 안에 있고, 3억을 넘지 않기 때문에 증여세 과세 대상이 아니다. 하지만 거래가액이 7억원으로 시가와 4억 차이가 나면 얘기가 달라진다. 

 

시가의 30%는 물론, 3억 이상 차이가 나기 때문에 증여세가 부과된다. 이럴 때는 시가와 거래가 차액인 4억에서 시가의 30%(3억 3000만원)와 3억 중 적은 금액(3억)을 뺀 1억에 대해 증여세를 매긴다. 시세를 알 수 없는 주택은 감정가액, 유사 자산의 매매 가액 등으로 평가하도록 하고 있다. 

 

 

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용돈모아 집 사고 혼수품 장만하면 '증여세 폭탄'

 

- 보통 부모가 자녀에게 주는 생활비와 용돈, 학자금 등의 일상적인 금전 거래는 세금을 물지 않는다. 하지만 자녀가 용돈을 모아서 주식 거래를 하거나 집을 장만한다면, 세법상 증여로 간주돼서 증여세를 내야 한다. 사회 통념상 허용되지 않는 거액을 주는 경우에도 세금을 물어야 할 수 있다. 

 

생활비 금액 과도하면 '증여'

- 상속세 및 증여세법에 따르면, 증여는 거래 형식이나 목적 등과 관계없이 다른 사람으로부터 무상으로 재산 또는 이익을 이전받는 것을 뜻한다. 무상으로 이전받은 재산과 이익은 모두 증여세 부과 대상이다. 단, 이 법 46조에는 사회 통념상 인정되는 이재구호금품, 치료비, 피부양자의 생활비, 교육비 및 시행령으로 정하는 이와 비슷한 금품은 비과세 한다고 명시되어 있다. 

 

같은 법 시행령 35조에 따르면 학자금 또는 장학금 및 기념품/축하금/부의금 등 통상 필요하다고 인정되는 금품은 비과세 대상이다. 이 때문에 부모가 자녀에게 주는 용돈은 세금을 내지 않아도 된다고 생각하는 사람들이 많다. 하지만 놓쳐선 안 되는 대목이, '사회 통념상'이라는 문구다. 

 

자녀가 부모로 부터 몇십만 원의 용돈을 받아 생활비로 쓰는 것은, 사회 통념상 인정되는 범위에 들어 세금을 물지 않아도 된다. 하지만 수천만원가량의 거액의 용돈을 반복적으로 받는 경우는, 사회 통념을 넘어서기 때문에 증여로 판단해서 과세 대상이 된다는 것이 세무사들의 공통적인 설명이다. 

 

증여로 볼 수 있는 사례 

 

- 혼수용품도 마찬가지다. 관련 법에 따르면, 혼수용품은 비과세 대상이지만 '필요하다고 인정되는' 이라는 단서 조항이 붙는다. 일상적인 생활용품이 아니라 고가 가구나 보석 등 사치품은 증여세를 물어야 할 수 있다는 뜻이다. 비정기적인 지급 시점도 증여로 해석할 수 있는 여지가 있다. 

 

몇 년치 생활비를 일시에 주는 것은 사회 통념상 인정되는 생활비로 인정받기 어려울 수 있다는 뜻이다. 용돈을 다른 용도로 쓰는 경우에도 과세 대상이 될 수 있다. 상속세 및 증여세법 시행령 35조에는 '해당 용도에 직접 지출한 것'에 국한해서 비과세 한다고 명시되어 있다. 

 

자녀가 부모에게서 받은 생활비를 모아 주식에 투자하거나 주택 매입 자금으로 활용하면 비과세 대상에서 제외된다. 

 

미성년 자녀는 2000만원까지 비과세

- 사회 통념상 인정되는 가족 간 금전거래를 벗어났다고 할지라도, 무조건 증여세를 내야 하는 건 아니다. 가족 간에는 10년 단위로 증여세를 일정 금액 면제해 준다. 부부간 증여는 6억, 성인 자녀는 5000만 원(만 19세 미만 미성년자는 2000만 원)까지 증여세 납부 대상에서 제외한다. 

 

예를 들어, 초등학생 자녀에게 만 19세가 되기 전까지 매년 500만원씩, 10년간 총 5000만 원의 세뱃돈을 줬다면 2000만 원을 초과하는 3000만 원에 대해 증여세를 내면 된다. 형제나 친족은 1000만 원까지 증여세가 없다. 

 

 

증여세는 증여재산에서 공제액을 뺀 과세표준 금액에서 세율을 곱한 뒤, 누진 공제액을 제외하면 된다. 증여세 과세표준 구간과 세율은 2000년 개편 이후 지금까지 동일하게 적용되고 있다. 상속세와 마찬가지로 5단계 초과 누진세율 구조다. 최저/최고 세율은 각각 10%, 50%다. 

 

예를 들면, 부모에게서 6억원의 아파트를 증여받은 경우, 증여자가 직계존속이기 때문에 5000만 원을 제외한 5억 5000만 원이 과세 표준이 된다. 과세표준 1억 원 초과~5억 원 이하 세율은 30%다. 5억 5000만 원에서 30%를 곱한 후 해당 구간의 누진 공제액(6000만 원)을 제외하면, 최종 납부 증여세는 1억 500만 원이다. 

 

증여세 세율 및 누진 공제액 

과표	세율	누진 공제액
1억원 이하	10%	-
1억 초과~5억 이하	20%	1000만
5억 초과~10억 이하	30%	6000만
10억 초과~30억 이하	40%	1억 6000만
30억 초과	50%	4억 6000만

 

 

 

 

 

 

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