분양권 증여세 절세 방법과 물납 활용 전략까지 한 번에!
분양권을 가족에게 증여하려는 경우, 단순히 명의만 바꾸는 것으로 끝나지 않습니다. 세금 부담을 줄이기 위해선 시기와 방식, 계약 구조까지 모두 꼼꼼히 따져야 하며, 상속세 물납 제도까지도 함께 고려하면 절세 폭을 더 키울 수 있습니다.
1. 증여 시점이 세금 차이를 만든다
- 증여재산가액 = 납입한 분양대금 + 프리미엄
- 중도금·프리미엄이 붙기 전에 증여하면 절세 가능
예) 분양가 14.4억, 계약금+중도금 8.4억, 프리미엄 6억 → 50% 배우자 증여 시, 증여세 약 1,400만 원
절세 팁: 청약 당첨 직후 공동명의 또는 조기 증여하면 세 부담 최소화
2. 부담부증여는 피하자
- 대출을 수증자가 승계하면 양도세 발생 (부담부증여)
- 분양권의 경우 양도세율이 최대 77%까지 적용됨
따라서 일반 증여 방식으로 계약하고, 대출은 수증자가 별도 신청하는 편이 세금상 유리합니다.
3. 대출도 지분 비율대로!
분양권을 공동명의로 증여한 경우, 추후 대출은 각자 지분율만큼 부담해야 합니다.
지분율보다 낮게 대출 부담 시, 국세청은 추가 증여로 간주할 수 있어 예상치 못한 증여세가 발생할 수 있습니다.
4. 물납 제도로 상속세 대비까지
- 세금은 현금이 원칙이나, 상속세는 일정 조건에서 부동산·유가증권으로 물납 가능
물납 3 요건 (2025년 3월 기준):
- 상속세 2,000만 원 초과
- 금융재산보다 상속세액이 더 클 것
- 전체 상속재산 중 부동산+유가증권 비중 50% 초과
예) 상속재산 15억(부동산 14억, 예금 1억) → 상속세 2억 일 경우, 물납 가능 금액은 1억 원
주의할 물납 불가 대상
- 저당권/전세권/지상권 설정된 부동산
- 소유권 불일치 건물
- 상장·비상장 주식은 원칙적으로 불가
전략적으로 분양권 증여 시기와 방식만 잘 선택해도 수천만 원 절세 가능합니다.
여기에 상속세 물납 전략까지 고려해 두면 자산 이전의 효율은 극대화됩니다.
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