오피스텔/1억 이하 원룸 주택 수 포함 및 세금 부과 (2025)

오피스텔 / 1억 이하 원룸 절세 방법

오피스텔 /1억 이하 원룸 무주택 청약 가능

- 소형주택과 오피스텔 보유자도 무주택 청약이 가능하다. 그 조건은 1) 공시지가 1억 이하 or 전용 20㎡ 이하(무주택 인정) 2) 수도권 공시지가 1억 3천만 원 이하 + 전용 60㎡ 이하(민영아파트 일반공급 가능) 3) 오피스텔은 청약 주택 수에서 제외된다. (무주택 인정 유지 가능)

 

무주택 청약이 가능한 소형 주택 기준

- 소형 주택은 도시에 거주하는 사회 초년생이 선호하는 비아파트형 주거시설로, 가격 부담이 적고 입지가 좋은 경우가 많다. 하지만 주택법상 일정 조건을 충족하면 무주택자로 인정돼서 청약 혜택을 받을 수 있다. 

 

다음 중 하나만 충족하면 무주택 인정

- 공시지가 1억 원 이하
- 전용 면적 20㎡ 이하 (약 6평 이하)

추가적인 무주택 인정 기준 (민영아파트 일반 공급 한정)

- 수도권 공시지가 1억 3천만 원 이하 & 전용 60㎡ 이하 (25평 이하)
- 지방 공시지가 8천만원 이하 & 전용 60㎡ 이하 

- 즉, 작은 원룸이나 소형 다세대 주택을 보유하더라도, 위 조건을 만족하면 무주택 혜택을 유지하면서 청약을 넣을 수 있다. 

 

오피스텔 & 준주택, 청약 가능할까?

- 오피스텔은 주택법상 "준주택"으로 분류되며, 현재 청약 시 주택 수에서 제외된다. 따라서 오피스텔을 몇 채 보유하고 있더라도, 무주택 청약 자격을 유지할 수 있다. 

 

오피스텔은 주택 수에서 제외되므로

- 생애최초 특별공급 & 신혼부부 특별공급 가능 

- 무주택 유지하면서 민영 아파트 청약 가능 

- 오피스텔을 추가로 보유해도 무주택 인정 

※ 단, 앞으로 법 개정에 따라 오피스텔도 주택 수에 포함될 가능성이 있으므로, 정책 변화를 지속적으로 확인해야 한다.

 

소형 주택 & 오피스텔의 세금 이슈(취득세 & 재산세)

- 소형 주택과 오피스텔은 주택으로 인정될 수도 있고, 아닐 수도 있는 복잡한 세금 구조를 가지고 있다. 

1) 취득세

- 일반적으로 오피스텔은 취득세 4.6%(취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2%)

- 조정대상지역의 다주택자는 기존 주택과 관계없이 4.6% 적용

- 단, 주거용으로 사용하고 주택임대사업자로 등록하면 주택 수에 포함 가능 

2) 재산세 & 종합부동산세(종부세)

- 재산세는 주택이 아닌 건물로 과세된다. (일반 건물보다 세율 높음)

- 주택분 재산세로 전환 시 종합부동산세 과세 대상 포함 가능 

- 임대 사업 등록 여부에 따라 세금이 달라질 수 있다. 

※ 즉, 단순 보유 시에는 주택 수에서 제외되지만, 임대 사업 등록 시 세금 적용 방식이 달라질 수 있으므로 주의해야 한다.

무주택 청약 & 소형 주택 활용 전략

 

1) 소형 주택을 보유하면서 무주택 청약을 유지하고 싶다면?

- 공시지가 1억 이하 or 전용 20㎢ 이하 소형 주택을 선택한다.  

2) 무주택 청약을 유지하면서 소형 주택 임대 수익도 누리고 싶다면?

- 오피스텔을 선택하라 (단, 임대 사업 등록 시 세금 변화 주의)

3) 청약 당첨 가능성을 높이고 싶다면?

- 정부의 정책 변화를 지속적으로 확인하고, 청약 가능 지역과 조건을 꼼꼼히 따져본다. 

 

 

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