오피스텔/1억 이하 원룸 주택 수 포함 및 세금 부과

오피스텔 / 1억 이하 원룸 절세 방법

오피스텔 /1억 이하 원룸 무주택 청약 가능

- 정부가 젊은 층이 결혼 전 소형주택을 구입했더라도 앞으로 아파트 청약 때는 생애최초 특별공급 자격을 유지하는 방안을 검토하고 있다. 상대적으로 가격 부담이 적은 소형주택에 대한 관심이 높아질 가능성이 높다. 

 

비 아파트 주거 시설

- 원룸형 다세대 주택, 도시형 생활주택과 소형 오피스텔은 도시에 사는 사회 초년생이 주거 용도로 많이 사용하는 비아파트 주거시설이다. 비교적 저렴한 가격에 역세권 등 입지 여건도 나쁘지 않은 곳에 많이 들어선다. 사람이 거주하면서 전입신고까지 할 수 있다. 

 

하지만 상황에 따라 주택 수로 포함되지 않아서 민영 아파트 청약에서 무주택 혜택을 받을 수 있다. 원룸이나 소형 아파트 등 소형주택의 본질은 주택이다. 하지만 일정 조건을 충족하면, 청약 때 주택에 포함되지 않아서 청약을 노려 볼 수 있다. '공시지가 1억 원 이하이거나 전용면적 20㎡' 소형주택 1채 보유자는 무주택자로 간주하기 때문이다. 

 

두 조건 중 하나만 충족하면 되는 데다 민영아파트 청약과 공공주택 청약을 모두 누릴 수 있다.

 

 

- 이와는 별개로 '수도권 기준 공시지가 1억 3000만원 이하(지방 8000만 원 이하)면서 전용면적 60㎡ 이하'인 소형 저가주택 보유자도 민영아파트 일반공급 때 무주택자로 인정받을 수 있다. 소형 저가주택 보유자는 공공분양과 특별공급 등에서는 무주택자 혜택을 받을 수 없기 때문에 청약 부적격 요건에 해당하지 않도록 청약 유형을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 

 

 

정부는 이달 말 발표할 주택공급대책에서 보유하더라도 생애최초 특별공급 등 정책 혜택을 받는 주택 범위를 넓히는 방향으로 관련 제도 개편을 검토하고 있다. 이 경우 주택 수 산정에 포함되지 않아서 무주택 혜택을 받는 주거시설 범위가 더욱 넓어질 수 있다. 

 

소형 주택의 경우, 가구당 1채까지는 무주택 혜택을 받을 수 있지만, 2채 이상부터는 주택을 소유한 것으로 보기 때문에 주의해야 한다. 

오피스텔은 주거시설 이다

- 오피스텔은 주택법 및 관계 법령에서 준주택으로 규정하는 주거시설이다. 현행 아파트 청약 제도에서는 오피스텔을 주택으로 보지 낳는다. 오피스텔을 한 채 이상 보유한 사람도 민영아파트 생애 최초 특별공급 등 무주택자를 대상으로 한 혜택을 받을 수 있다. 

 

주거용과 업무용 오피스텔을 가리지 않고 모든 형태의 오피스텔이 청약 주택 수에서 제외된다. 업계에서는 미분양이 쌓인 오피스텔이 세금 부과와 밀접한 주택 수 산정에서 빠질 경우, 현재 극심한 아파트 공급 부족을 일정 부분 해소할 수 있을 것으로 분석한다. 

업무용 이면서 주거용으로 인정되는 오피스텔 세금은?

 

- 주거형 오피스텔은 본래 업무시설이면서도 주거용으로도 인정받기 때문에 세법에서 다양하게 적용돼서 혼란을 일으킨다. 오피스텔은 업무를 주로 하며, 일부 구역에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물이다. 이에 비해 생활형 숙박시설은 숙박이 가능한 곳에서 업무를 볼 수 있는 건축물이다. 

 

따라서 생활형 숙박시설은 렌트 9 임대)를 주는 경우, 숙박업으로 등록해야 한다. 오피스텔은 업무가 주요 용도이므로, 사업 용도로 사업자를 내는 것이 일반적이다. 구나 시에서 관활하는 세금인 취득세와 재산세가 다르게 적용된다. 

오피스텔을 취득할 때는

- 분양받아 최초로 등기하는 시점, 기존 등기된 오피스텔을 매매로 취득해서 등기하는 시점에 취득세를 납부하게 된다. 주택을 취득할 때 조정대상지역에서 3 주택 이상을 보유한 경우, 현재 기준으로 12%의 취득세율이 적용되고 있는 데 반해, 오피스텔을 취득할 때는 기존 소유하고 있는 주택 수와 관계없이

 

언제나 4.6%(취득세 4%, 지방 교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%)의 세율이 적용된다.  이때 기준 금액은 분양의 경우, 분양계약서상 부가가치세 금액을 제외한 액수의 4.6%로 계산한다. 취득세를 계산할 때는 오피스텔을 주택 수에 포함하는 경우도 있다.

 

2020년 8월 12일 개정된 지방세법에 따르면, 취득세 중과에 다라 주택으로 사용하는 오피스텔이 있는 경우에는 새로 취득하는 새로 취득하는 주택의 취득세 계산 때 주거용으로 사용하는 오피스텔을 포함해서 계사 한다. 단, 기존 취득이 완료된 오피스텔에 대해서는 소급 적용하지 않기 때문에 2020년 8우러 13일 이후 매수(혹은 분양) 계약해 취득하고,

 

주택임대사업자로 등록해서 주택분 재산세를 납부하는 오피스텔이 있는 경우에는 다른 주택 취득 때 주택 수에 포함된다. 

오피스텔 재산세

 

- 재산세는 주택, 건물, 토지 등으로 구분해서 과세 표준에 각각의 세율을 적용해 과세한다. 일반적으로 건물의 재산세가 주택 재산세보다 상대적으로 높은 세율이 적용된다. 따라서 근시안적인 관점으로 상대적으로 낮은 주택분 재산세로 변경하는 경우에는, 당장은 주택분 재산세를 납부하게 되지만, 12월에 종합부동산세 과세 대상이 된다.

 

또 오피스텔은 주택과는 별도로 지역지원시설/소방분이 별도로 부과된다. 화재 위험이 큰 건축물에 대해서는 2배(4~10층), 3배(11층 이상의 건축물)까지 중과되기 때문에 유의해야 한다. 취득세와 재산세는 지방세이므로, 형식적 요건을 먼저 살피는 것이다. 

 

건축물대장 등에서 주택이라는 명시가 없는 한 건축물로 봐서 취득세, 재산세 등을 과세한다. 오피스텔의 경우에는 재산세가 주택으로 과세하지 않기 때문에 일반적으로 주택분 종합부동산세 과세 대상이 되지 않는다. 

최근 조세 심판원 사례

- 주택법상 건축물 분류에서 오피스텔은 주택이 아니라 준주택으로 분류되기 때문에 종합부동산세에서 일방적으로 합산 대상이 되지 않는다는 판결이다. 물론 사실 관계를 자세히 살펴보면, 주택으로 재산세를 납부하고 있던 오피스텔에 대해 재산세 과세 기준일인 6월 1일을 기준으로 사업자와 임대차계약을 체결했고,

 

실제 임차인이 사업장으로 사용하고 있었음이 확인된 경우였다. 오피스텔은 종합부동산세의 과세 대상이 되지 않는다는 내용이다. 실제 사업장으로 사용하고 있는 부분도 중요한 조건이라는 것을 기억해야 한다. 

 

 

 

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