신탁된 주택, 전세사기 막으려면 꼭 '이 서류' 확인

신탁 주택 전세사기 예방

신탁된 주택 전세사기 예방법: 보이지 않는 위험을 피하는 법

표면상 임대인과 전세계약을 맺었지만, 실제 주택 소유자는 신탁회사라면? 이럴 경우 임차인은 보증금 보호를 받지 못할 수 있습니다. 특히 '신탁 부동산'의 경우, 등기부상 소유자와 계약 당사자가 다를 수 있어 주의가 필요합니다.

등기부등본만 확인하고 전세계약을 체결했다면, 이미 위험에 노출된 것일 수 있습니다.

 

주택임대차보호법이 적용되지 않는 사례

• 임대차 계약 상대가 등기부상 소유자가 아닌 경우
• 소유권이 신탁회사(수탁자)에게 있으나 위탁자와 계약한 경우
• 임대권한 증명이 없는 상태에서 계약 체결한 경우

이 경우, 전입신고와 확정일자를 받아도 우선변제권이나 대항력 행사가 어려울 수 있습니다.

신탁 부동산의 구조 이해하기

• 위탁자: 원래의 주택 소유자
• 수탁자: 신탁회사 (등기부상 소유자)

위탁자가 임대인처럼 행동하더라도, 수탁자의 임대 권한 위임(사전승낙 또는 사후승인) 없이는 법적 보호가 적용되지 않습니다.

중요: 수탁자의 동의 없이 위탁자가 맺은 임대차 계약은 법적으로 인정받기 어렵습니다.

 

실전 예방 방법: 이렇게 확인하세요

1. 등기부등본 확인: 소유자가 신탁회사인지 확인
2. 신탁원부 열람: 법원 등기소 방문 또는 중개사를 통해 확인
3. 신탁계약 내역 확인: 수탁자가 임대 권한을 위탁자에게 부여했는지 확인
4. 중개사 설명 의무 요구: 중개사는 신탁 사실 및 법적 리스크를 설명해야 함

신탁원부 열람 시 체크포인트

• 임대권한이 명시된 항목이 있는지
• 수탁자의 사전승낙 또는 사후승인 조항 유무
• 계약 체결자가 누구인지, 위임관계가 성립되는지

이 세 가지가 명확하게 확인되지 않으면, 계약 체결은 보류하거나 법률 상담을 거치는 것이 안전합니다.

 

보증금 반환 청구는 누구에게?

수탁자의 동의가 있는 경우: 위탁자가 임대인으로서 보증금 반환 책임

동의가 없는 경우: 계약 자체가 무효 처리될 수 있으며, 보증금 회수가 어려워질 수 있음

신탁된 주택은 '소유자'보다 '임대권한'을 가진 자가 누구인지가 핵심입니다.

마무리 조언

최근 전세사기 사례의 상당수는 '신탁 부동산'과 관련이 있습니다. 특히 중개사의 설명 미흡과 임차인의 서류 미확인이 겹치면 큰 피해로 이어질 수 있습니다.

확정일자와 전입신고만으로는 부족합니다. 반드시 신탁원부까지 열람하고, 수탁자의 승낙 여부를 확인하세요.

 

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