분양권 증여및 부동산/유가증권 상속세 물납 조건

분양권 증여 부동산 유가증권 상속세

분양권 증여세 절세 방법

- 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말한다. 편안한 주거 생활과 절세 등을 위해서 분양 당첨자의 가족인 부모/자녀/배우자 등에게 분양권을 증여하는 경우가 있다. 이 과정에서 꼼꼼히 살펴볼 세 가지 사항이 있다. 

1. 분양권의 증여재산가액 범위

- 아파트 분양권 대금 납부 구조는 통상 계약일에 계약금, 공사 기간에 중도금, 완공 시 잔금을 지급하는 과정으로 이뤄진다. 증여재산가액은 증여 시까지 낸 분양대금과 프리미엄을 합한 금액이 된다. 예를 들어, 분양가 14억 4000만 원인 아파트 대금이 계약금과 중도금 8억 4000만 원, 프리미엄 6억을 구성됐다고 했을 때,

 

이 분양권을 배우자에게 50% 증여하면 배우자는 아파트 대금의 절반인 7억 2000만원 중 배우자 증여공제 6억을 차감한 과세표준 1억 2000만 원에 대한 증여세를 내게 된다. 이때 증여세는 1400만 원이다. 분양권을 배우자와 공동명의로 소유하거나 가족에게 증여하려면, 중도금과 프리미엄이 발생하기 전인 청약 당첨 후 바로 증여해야 세금 부담을 줄일 수 있다. 

 

2. 분양권을 부담부증여로 이전하면 양도세가 많이 나올 수 있다

 

- 중도금은 일반적으로 금융회사 대출을 받아서 내게 된다. 수증자가 이 대출을 승계해 증여받는 것을 부담부증여라고 한다. 증여자에게는 대출액에 대한 양도세, 수증자에게는 대출을 초과하는 재산만큼의 증여세가 발생한다. 양도세율은 2년 이상 보유하면 기본세율(6.6~49.5%), 1년 미만 보유 시 55%, 1년 이상 2년 미만 44%가 적용된다. 

 

분양권은 1년 미만 보유시 77%, 1년 이상 보유하더라도 66%의 양도세율이 적용된다. 증여자에게 대출액에 대한 양도세가 발생하면 높은 세율을 적용받기 때문에 대출을 승계받지 않는 일반증여로 이전하는 것이 유리하다. 

3. 분양권 증여 후 대출 시 지분율에 따라 부담

- 분양권 증여 후에 대출을 받으면 지분율에 맞춰서 증여자와 수증자가 대출액을 각각 부담해야 한다. 지분율보다 적게 대출을 부담하면 추가 증여가 발생한 것으로 해석될 수 있다. 

 

부동산/유가증권 상속세 물납 가능 조건 3가지

 

- 납세자는 세법에 따라 세금을 계산해서 기한내에 신고하고 납부해야 한다. 이때 세금은 금전으로 내는 것이 원칙이지만, 금전 이외의 재산으로 납부할 수 있게 '물납'이라는 예외를 허용하고 있다. 납세자가 세금 체납과 가산세 리스크에 놓일 수 있기 때문이다. 

 

물납할 수 있는 대표 세금은 상속세다. 상속세는 피상속인의 전체 상속 재산을 기준으로 부과되기 때문에 높은 세율(과세 표준 30억 초과 시 세율 50%)이 적용될 수 있어서 세금 부담이 크다. 도 대부분 금전보다는 부동산과 유가증권 등의 보유 비중이 높다. 그래서 처분에 상당한 시간이 소요되기 때문에 동산/유가증권 등으로 금전 납부를 대체하는 것이다.

 

상속받은 부동산이나 유가증권으로 물납하려면 세 가지 요건을 모두 충족한 다음, 상속세 신고 기한 내에 신청해야 한다. 

부동산/유가 증권 물납 조건

1) 상속세 납부 세액이 2000만 원 초과
2) 납부액이 금융재산가액보다 커야 한다
3) 상속재산 중 부동산과 유가증권 가액이 50% 초과  

 

- 납세자는 국내 소재 부동산을 통해 물납할 수 있다. 국내에 있는 부동산이라도 물납이 불가능한 경우도 있다.

물납 불가 부동산/유가증권

 

- 대표적으로 지상권/전세권/저당권 등이 설정된 부동산이거나 토지와 건물 소유자가 일치하지 않는 경우다. 유가증권은 국/공채 및 내국 법인 발행 채권 또는 증권 등으로 물납할 수 있다. 상장주식과 비상장주식은 원칙적으로 물납 수단이 아니다. 

 

물납 한도는 상속세 납부세액에 상속재산가액 중 부동산 및 유가증권가액의 비율을 곱한 값과 상속세에서 금융 재산 등을 차감한 금액 중 적은 금액을 초과할 수 없다. 상속 재산에서 현금화할 수 있는 금융재산이 있다면, 금융 재산으로 납부한 다음, 부동산이나 유가증권을 통해 내는 구조다. 

 

예를 들어, 상속 재산이 15억(부동산 14억, 예금 1억 원)인 상황에서 상속세가 2억이 나왔다고 했을 때, 물납 한도는 상속세 2억에 상속재산가액 중 부동산 비율을 곱한 값인 약 1억 8600만 원과 상속세 2억에서 예금 1억을 차감한 금액 중 적은 금액이 된다. 물납 한도는 1억 원이다.

 

 

 

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