2주택자가 분양권을 샀을 때 취득세, 조정지역/일시적 2주택 조건까지

2주택자 분양권

2주택자가 분양권을 취득하면 취득세는 얼마일까?

 

주택 수와 취득세, 기준이 다르다

부동산 세법 개정으로 취득세는 주택 수에 따라 달라지지만, 주택 수 포함 기준은 분양권과 일반 주택이 다릅니다. 특히 분양권 취득 시 계약일과 취득일을 혼동하면 예상치 못한 중과세가 발생할 수 있습니다.

취득세란?
- 부동산 취득 시 발생하는 세금으로, 잔금일 또는 등기일 중 빠른 날 기준으로 납부합니다.

2주택 상태에서 분양권을 취득하면?

분양권 계약일 = 주택 수 계산일

• 기존 주택 2채 보유 상태에서 분양권 계약 시 → 3주택자로 간주
• 취득세는 분양권이 실제 주택으로 완공되는 시점에 부과
• 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라짐

취득세율 차이

• 비조정대상지역: 일반세율(1~3%)
• 조정대상지역: 다주택 중과세율 적용 (최대 12%)

기존 주택을 처분하더라도 분양권 계약일 당시 주택 수가 기준입니다. 처분 후에도 3주택자로 간주될 수 있으니 주의하세요.

 

일시적 2주택, 적용될까?

• 기존 주택 처분 시 3년 이내 매도 → 1주택 간주 가능
• 조정대상지역의 경우 2년 내 매도해야 혜택 유지
• 3주택 이상일 경우 일시적 2주택 규정 적용 불가

조합원 입주권 & 분양권 양도세 주의

• 2021년 이후 취득한 분양권 → 주택 수 포함되지만 주택으로는 비간주
• 조합원 입주권은 원조합원만 비과세 가능 (관리처분계획 인가 기준)

 

오피스텔 보유 시 유의사항

• 취득세: 비주택 취급 → 단일세율 4%
• 양도세: 거주용이면 주택 간주 → 다주택 중과 가능

 

2주택자의 분양권 취득, 체크리스트

• 분양권 계약일 기준으로 주택 수 계산
• 조정지역 여부 확인 → 취득세 8~12% 가능성
• 일시적 2주택 규정은 3주택자에겐 적용 안 됨
• 분양권은 주택은 아니지만 주택 수에는 포함
• 거주용 오피스텔 보유 시 → 양도세 중과 대상

 분양권 취득 전 세금 전략이 필수

2주택 상태에서의 분양권 취득은 조정지역 여부, 계약 시점, 기존 주택 처분 시기에 따라 취득세 부담이 크게 달라집니다. 중과세율 회피 전략을 세우기 위해선 사전 검토와 전문가 상담이 반드시 필요합니다.

 

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